0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перепланировка квартиры в 2021 году

О том, что перепланировку или переоборудование в квартире надо согласовывать, большинство наслышано. Но делают это далеко не все, предполагая, что обойдутся без лишней бюрократии или узаконят преобразования как-нибудь потом.

В большинстве случаев, если проведенный ремонт не нарушает санитарных и строительных норм, не грозит жизни и здоровью соседей и не представляет опасности для конструкции дома, его реально узаконить и постфактум. Проблемы возникают, когда при перепланировке нарушаются действующие нормы. И ее вам не согласуют ни при каких обстоятельствах.

Как становится известно о нарушениях? Ситуаций, в которых чаще всего возникают проблемы, как правило, две.

Первая — жалобы соседей, за которыми следует проверка жилинспекции. Случаи, когда из-за слишком безбашенного ремонта в отдельно взятой квартире по всему дому шли трещины или даже случались обрушения перекрытий (были даже жертвы, хотя и единичные), увы, известны.

Вторая — продажа квартиры. В большинстве случаев жилье сейчас покупается по ипотеке. Банк не примет в качестве залога жилье с неузаконенной перепланировкой. Как это выяснится? Очень просто: среди пакета документов обычно присутствует план БТИ, а несоответствия в планировке там будут отмечены красными линиями — зримо и наглядно.

Что включает в себя перепланировка?

Все работы по перепланировке можно разделить на два вида: те, которые требуют согласования с управляющими инстанциями, и те, которые не требуют.

К первым относятся:

  • замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления;
  • устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции;
  • изменения в несущих конструкциях;
  • изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок;
  • устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках.

Все остальные изменения в доме (кроме запрещённых) никакого согласования не требуют.

К запрещённым изменениям относятся:

  • проведение отопления на лоджии и балконы;
  • создание жилых комнат без окон;
  • ослабление несущих конструкций здания.

Здесь есть важный нюанс. В случае, если вы хотите разобрать или установить новую перегородку, сделать или увеличить проём в стене, схематичный план этих действий для согласования можно составить самостоятельно и в свободной форме. А вот если дело касается первых трёх пунктов из списка выше (перенос газа или отопления, тепло- и звукоизоляция, изменения несущих конструкций), то для согласования обязательно придётся обратиться в проектное бюро, где специалисты разработают профессиональный план изменений и помогут согласовать его в отделе архитектуры и строительства вашего исполкома.

Работы по этому проекту также обязательно должны вести специалисты (например, строительная компания), самостоятельно владельцу жилья их проводить запрещается. Это связано с тем, что замена газовых труб, систем отопления, вентиляции, изменения в несущих конструкциях и устройство различных видов изоляции могут повлиять на соответствие дома нормам безопасности.

Статья в тему:  Можно ли в кирпичном доме сделать окно до пола

Как не допустить ошибок

Правила перепланировки регулируют Жилищный кодекс Российской Федерации, различные строительные и санитарные нормы и правила, а также ряд постановлений. Они защищают жильцов от неправильных действий соседей, рассказывает заведующий сектором инженерных изысканий ГБУ «Экспертный центр» Андрей Купцов. Специалисты центра обследуют жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах для определения технического состояния несущих и ограждающих конструкций после перепланировки, в том числе и для разработки проектной документации.

По словам эксперта, если хозяин одной квартиры сделает все надежно, используя современные материалы и технологии, то другой — необязательно. А обернется это в лучшем случае конфликтом с соседями. Поэтому строительные нормативы едины для всех.

«Самая большая ошибка — это когда люди хотят перепланировкой улучшить условия проживания, но забывают о правилах. Нельзя, например, увеличить санузел и кухню за счет жилых комнат. Людям кажется, что все нормально, но это запрещено. Так они ухудшают условия для других жильцов дома: неверная гидроизоляция — и у соседей снизу случится потоп», — рассказал Андрей Купцов. По его словам, увеличить так называемую мокрую зону можно за счет коридора, но и здесь есть свои нюансы.

Еще одна частая ошибка — объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры.

«Такая перепланировка запрещена, потому что при ней нарушается тепловой контур здания. Как следствие, возникает дополнительная нагрузка на систему центрального отопления, что может привести к значительным теплопотерям и даже появлению плесени в соседних квартирах. В столице по согласованию с Мосжилинспекцией допускается демонтаж подоконной части, чтобы установить более широкий дверной блок», — говорит эксперт.

Также закон запрещает выносить в лоджию радиаторы центрального отопления. Андрей Купцов поясняет, что это летнее помещение и система отопления может не выдержать перепада температур. «Мы вынуждены отказывать в технических заключениях и проектах, так как эти работы недопустимы и могут привести к ухудшению условий проживания других людей в многоквартирном доме», — добавляет специалист.

По его словам, запрещено и устройство балконов выше второго этажа. Такая пристройка создает дополнительную нагрузку на несущие конструкции. По правилам, соорудить себе балконы могут только жители первых этажей, и то как некапитальное строение. Такие балконы на первых этажах должны быть без системы отопления, фундамента и подземных помещений. Все остальное придется демонтировать.

Кроме того, на главных фасадах дома, которые выходят на улицу, не разрешают вешать вентиляционные короба. Это требование относится ко всем нежилым помещениям, расположенным на первом этаже многоквартирного дома. Вентиляция в таком случае должна выходить на внутренний фасад — во дворе дома. Такое предписание позволяет сохранить эстетический вид зданий. На нарушителей можно пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию города Москвы.

Короб вентиляции внутри квартиры (между кухней и санузлом) предприимчивые жильцы сносят, увеличивая количество драгоценных квадратных метров. Это буквально перекрывает поступление воздуха в квартиры выше и ниже по стояку. Закон обяжет вернуть все как было.

Свои нюансы есть и у домов с газовым оборудованием. Например, переставить плиту на другое место можно при наличии согласования с Мосжилинспекцией и при условии выполнения работ Мосгазом. А вот объединять кухню с газовой плитой и жилую комнату нельзя. В помещениях, где есть газ, по нормам должна оставаться отдельная дверь, чтобы избежать распространения газа при его утечке.

Статья в тему:  С чего начать ремонт старого кирпичного дома

Перед тем как делать проем в несущей стене, необходимо провести расчеты и получить согласование. При этом конструкция должна быть хорошо укреплена. Не получится сделать полы с подогревом за счет центрального отопления. Полы с подогревом можно подключить только к электроснабжению квартиры и при условии, что выделенной электрической мощности достаточно.

А еще москвичи стали увлекаться надстройкой внутри помещений антресолей, рассказывает Андрей Купцов. Площадь антресоли не должна превышать 40 процентов от площади помещения. Иногда собственники забывают об этом и делают «второй этаж» гораздо больше. Однако такое превышение приводит к увеличению нагрузки на несущие стены.

«Со временем что-то разрешается, что-то запрещается. Сегодня список запретов состоит из 26 пунктов», — говорит эксперт. Все их можно найти по ссылке.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Комментарии эксперта

Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:

— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

Статья в тему:  Какой нужен фундамент для двухэтажного кирпичного дома

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как и где зарегистрировать переоборудование или перепланировку квартиры Версия для печати

Нередко архитектурные изыски даже в новостройках ставят владельцев жилья перед фактом не самой комфортной планировки. Это и маленькие кухни, узкие санузлы или вытянутые спальни, невероятно большие прихожие и многие прочие неверно зонированные пространства подразумевают улучшение и преобразование. Как только вы решились на изменение своего жилья, ни в коем случае не стоит сиюминутно претворять идеи в жизнь.

Во-первых, данные шаги могут повредить жизненно важные конструкции и подвергнуть вас опасности обрушения стен квартиры, и возможно всего дома. А во-вторых, нелегальная и незарегистрированная официально перепланировка может существенно повлиять на продажу недвижимости, в частности, при попытке использовать ее в качестве залога в банке.

Незарегистрированные изменения жилья, не отраженные в техническом паспорте объекта недвижимости, могут стать серьезной помехой при регистрации прав на недвижимость, когда, к примеру, вы будете продавать или обменивать квартиру, «сдавать» в аренду или, оформлять ипотеку.

Основанием для внесения в информационную систему правового кадастра идентификационных и технических сведений зданий, сооружений и (или) их составляющих на вновь созданное недвижимое имущество, регистрации прав на недвижимое имущество в Государственной корпорации «Правительство для граждан» является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию.

Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подлежит обязательному учету в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.

Порядок ведения и учета актов приемки объекта регламентируется статьей 75-1 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».

Статья в тему:  Как обложить дом из газобетона облицовочным кирпичом

При этом в отношении объектов принимаемыми в эксплуатацию собственником самостоятельно:

  1. государственная корпорация в течение одного дня с момента получения от заявителя утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно направляет в структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства по месту нахождения объекта, утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.
  2. структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства в течении одного рабочего дня проводит сверку на соблюдение собственником процедур, определенных правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур, и производит учет акта приемки в эксплуатацию.

При выявлении нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

  1. в случае отсутствия нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

В каких случаях может потребоваться разрешение на перепланировку квартиры или ее переоборудование?

Согласно статье 71 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» собственникам вменяются следующие обязанности, направленные на сохранение основных характеристик объектов, обеспечивающих безопасность и надлежащее их качество при эксплуатации:

1) осуществление работ по восстановлению, усилению, переустройству, перепланировке, переоборудованию, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, модификации, реставрации и постутилизации объекта, а также изменению архитектурного облика и (или) градостроительных аспектов объекта только в соответствии с установленным законодательством порядком прохождения разрешительных процедур, строительными, санитарными, противопожарными, противовзрывными, экологическими и другими обязательными нормами и правилами.

Если вы хотите из дома сделать магазин, из подвала – мастерскую или цех, то это будет переоборудованием, так как изменение помещения (помещений) связано с изменением его функционального назначения и на его проведение вам понадобится разрешение местного исполнительного органа, а затем ввод в эксплуатацию и регистрация.

Вместе с тем, в случае модернизации, реконструкции, перевооружения, изменения целевого назначения эксплуатируемого помещения или строения производится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. При этом, эксперт, выполняющий техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений, несет ответственность за качество проводимых исследований, правильность выносимых решений и полноту разработанных рекомендаций. Рекомендации, выданные экспертом (аккредитованной организацией), должны обеспечивать надежность и устойчивость зданий и сооружений по итогам их выполнения.

Все выводы и указания экспертов по результатам технических обследований являются обязательными для исполнения заказчиком

Если же вы не меняете назначения помещения, но меняете его границы – расширяете комнаты, объединяете их между собой или, наоборот, и они не связаны с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, то на данную перепланировку не требуется разрешение МИО, ввод в эксплуатацию осуществляется собственником самостоятельно, а затем регистрация через Госкорпорацию.

Некрупные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос дверного проема, также является перепланировкой, но требует разрешения акимата и последующей регистрации (данное требование не распространяется на перепланировку и переоборудование не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования). Лучше дополнительно уточнить необходимость оформления любых изменений.

Как получить разрешение на перепланировку, переоборудование?

Исходным документом для проектирования перепланировки является решение акимата о реконструкции (перепланировке, переоборудовании) помещений (отдельных частей) существующих зданий. Для того, чтобы получить разрешение, необходимо написать заявление в адрес акимата посредством веб-портала «электронного правительства».

Статья в тему:  Как сделать забор из кирпича и ковки

Заявление о предоставлении исходных материалов / архитектурно-планировочного задания и технических условий / исходных материалов для реконструкции (перепланировки, переоборудования) помещений (отдельных частей) существующих зданий и сооружений, связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования для получения Пакета 3 по форме, согласно приложению 1 к Правилам застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства подается в адрес МИО посредством веб-портала «электронного правительства»:

  1. письменного согласия не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома или протокол собственников помещений (квартир) жилого дома в случаях, если изменения затрагивают общее имущество объекта кондоминиума (не требуется для лиц, имеющих нарушения опорно-двигательного аппарата, передвигающихся на кресло-колясках в случае если изменения связаны с обеспечением доступа к жилищу);
  2. технического паспорта изменяемого помещения (при его наличии);
  3. опросного листа (при необходимости в дополнительном подключении к источникам инженерного и коммунального обеспечения и/или увеличении нагрузок);
  4. правоустанавливающего документа на земельный участок (если реконструкция предусматривает дополнительный отвод (прирезку) земельного участка) (в случае отсутствия регистрации в государственной базе данных «Регистр недвижимости»);
  5. технического проекта (состав и содержание изложены в приложении 5 к Правилам);
  6. в случаях если в техническом проекте проектировщиком указано, что планируемые реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивают интересы собственников смежных помещений (частей дома) дополнительно прилагается нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), в случае, если планируемые реконструкции (перепланировки, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивают их интересы (не требуется для лиц, имеющих нарушения опорно-двигательного аппарата, передвигающихся на кресло-колясках в случае если изменения связаны с обеспечением доступа к жилищу).

Интересы собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), учитываются в случае, если планируемые реконструкции (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивают совместную границу с изменяемым помещением (частью жилого дома), а также в случаях ухудшения санитарных, экологических, противопожарных условий проживания. Отказ собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома) в иных случаях не допускается.

Разрешение вам выдадут в течение 15 рабочих дней, абсолютно бесплатно. В результате вы получите разрешение акимата на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений существующих зданий, архитектурно-планировочное задание и технические условия (в случае подачи опросного листа) и другие исходные материалы (для разработки проекта реконструкции, перепланировки или переоборудования.

До начала производства строительно-монтажных работ заказчик обязан уведомить органы, осуществляющие государственный архитектурно-строительный контроль, о начале осуществления деятельности по производству строительно-монтажных работ в порядке, установленном Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».

При этом о начале производства строительно-монтажных работ по подключению к сетям энергоснабжения технически несложных объектов вправе уведомлять организация, осуществляющая строительно-монтажные работы сетей электроснабжения.

Процесс строительства сопровождается архитектурно-строительным контролем и надзором в соответствии с нормами главы 6 Закона.

Завершенный строительством объект подлежит приемке в эксплуатацию в соответствии с нормами главы 11 Закона.

Утвержденный в установленном порядке акт приемки построенного объекта в эксплуатацию является основанием для внесения в информационную систему правового кадастра идентификационных и технических сведений зданий, сооружений и (или) их составляющих на вновь созданное недвижимое имущество, регистрации прав на недвижимое имущество.

В каких случаях в разрешении могут отказать

Если изменения касаются конструктивных решений, т.е. если планируются изменения, которые затрагивают несущие и (или) наружные ограждающие конструкции (в том числе фундаменты, основания, каркас, колонны, опоры, балки, ригели, фермы, наружные стены, внутренние несущие стены, перекрытия, лестничные площадки и марши, лифтовые шахты и тому подобное) существующих объектов либо изменения конструктивных решений, ранее заложенных в проекте строительства.

Статья в тему:  Чем лучше отделать цоколь кирпичного дома

Если изменения касаются интересов соседей или владельцев смежных помещений, но они не согласны с планируемой перепланировкой, реконструкцией или переоборудованием.

Если изменения отрицательно сказываются на функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.

Если была произведена самовольная перепланировка, переоборудование. Самовольную перепланировку, переоборудование можно определить на стадии регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.

Порядок ведения и учета актов приемки объекта регламентируется статьей 75-1 Закона.

При этом в отношении объектов принимаемыми в эксплуатацию собственником самостоятельно:

  1. государственная корпорация в течение одного дня с момента получения от заявителя утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно направляет в структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства по месту нахождения объекта, утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.
  2. структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства в течении одного рабочего дня проводит сверку на соблюдение собственником процедур, определенных правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур, и производит учет акта приемки в эксплуатацию.

При выявлении нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

  1. в случае отсутствия нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

Далее регистрирующий орган принимает соответствующее решение.

Если перепланировка/реконструкция/переоборудование были сделаны без разрешения

Самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и частей здания не допускается и является нарушением норм и требований, установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Добавим, что перепланировка не может касаться только владельцев одной квартиры, а влияет на прочность всего здания. Следует помнить, что незаконная перепланировка нарушает устойчивость и прочность объекта в целом.

За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность , которая определена главой 20 Кодекса «Об административных правонарушениях», кроме того, предусмотрена и уголовная ответственность.

Штрафы

К примеру, согласно статьи 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконные переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в существующих зданиях без архитектурно-строительного проекта и соответствующего решения структурных подразделений местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры, градостроительства и строительства, за исключением требований, установленных техническими регламентами влекут штраф на физических лиц — в размере 30 МРП, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 90 МРП, на субъектов среднего предпринимательства — в размере 150 МРП, на субъектов крупного предпринимательства — в размере 300 МРП.

Если переоборудование/перепланировка/реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то на физических лиц налагается штраф в размере 80 МРП, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – в размере 180 МРП, на субъектов среднего предпринимательства – в размере 250 МРП, на субъектов крупного предпринимательства – в размере 500 МРП.

Виды перепланировок

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

  • по переустройству;
  • по перепланировке;
  • касающиеся общедомового имущества.
Статья в тему:  Какая печь для бани лучше кирпичная или металлическая

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

  • комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
  • проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.

Перепланировка:

  • перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
  • работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
  • организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
  • закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
  • вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
  • возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
  • возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
  • обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
  • перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

  • любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
  • организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
  • обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
  • оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
  • установка каминов;
  • расположение воздуховодов на фасадах;
  • прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.

Коротко

По пунктам:

  • Разрешение на перепланировку и переустройство может быть с проектом и без проекта. Если проект не нужен, то вы можете сделать все сами. Если нужен, то только через договор и подрядные работы.
  • Для того, чтобы зарегистрировать перепланировку, нужно чтобы работы приняла комиссия, а в БРТИ выдали новый технический паспорт.
  • Существуют перепланировки, которые невозможно узаконить. Здесь можно только заплатить штраф и вернуть все как было за свои деньги.
  • Можно сначала сделать перепланировку, а узаконить потом. При этом придется заплатить штраф, но проделать нужно все те же действия, что и при обычном согласовании.
  • Квартиру с неузаконенной перепланировкой можно беспрепятственно продавать и покупать. Но если не отразить этого в договоре, то покупатель может потребовать компенсацию.

Как согласовать перепланировку? Алгоритм действий.

1. Разработка план-схемы.

На копии планировки квартиры из техпаспорта рисуем от руки (или как вам удобно) изменения, которые хотим сделать в планировке.

2. С план-схемой в обслуживающую организацию.

Несем план-схему в обслуживающую организацию – в товарищество собственников или ЖЭУ/ЖЭС. Составляется акт обследования квартиры (допуск сотрудника ТС/ЖЭСа в квартиру).

3. С план-схемой в Управление архитектуры исполкома.

Идем в Управление архитектуры и строительства администрации своего района. В случае согласования план-схемы главным архитектором он ставит свою печать и подпись (не всегда и не во всех районах).

Статья в тему:  Как правильно утеплить баню из кирпича

Сумма оплаты: 0,5 базовой величины.

4. Получение разрешения на перепланировку.

Собираем все документы, необходимые для согласования перепланировки (см. выше) и подаем в «Одно окно» администрации района. На месте пишем заявление.

Ждем 1 месяц решение исполкома.

5. Разработка проекта.

В случае, если вы получили разрешение на перепланировку (не отказ), то в выписке будет указан перечень работ, которые нужно будет выполнить. За разработкой проекта нужно обращаться в проектную организацию. Важно, чтобы исполнитель имел все необходимые аттестаты и сертификаты на осуществление работ.

Наши специалисты разработают любой раздел проектной документации по перепланировке квартиры. Любой сложности. Все разрешительные документы имеются. Подробнее.

Цена проекта от 300 BYN.

6. Согласование проекта.

Проект нужно будет согласовать с обслуживающей организацией и управлением архитектуры и строительства администрации района. Согласующие лица ставят свои подписи на проекте и ставят печать «согласовано».

После данного этапа можно приступать к строительно-монтажным работам.

7. Ремонт.

Некоторые ремонтные работы нельзя выполнить самостоятельно, поэтому необходимо искать подрядчика с лицензиями на выполнение тех или иных работ (гидроизоляция, усиление проемов и др.).

Мы сотрудничаем с подрядными организациями, которые готовы выполнить необходимые строительно-монтажные работы по проекту перепланировки: устройство гидроизоляции, замена и перенос радиаторов отопления, демонтаж/монтаж перегородок, усиление проемов в несущих стенах и другие работы. Подробнее.

Стоимость услуг от 300 BYN.

В решении исполкома чаще всего требуется проведение технического надзора за строительными работами по проекту. Поэтому необходимо будет найти подрядчика, который может оказать данную услугу.

В нашей организации мы оказываем услугу технического надзора при перепланировке. На это у нас есть все необходимые аттестаты соответствия. Подробнее.

Стоимость услуги 250 BYN.

После выполнения ремонтных работ подрядчик, проектировщик и представитель технадзора подписывают акт освидетельствования скрытых работ.

8. Обмеры БРТИ.

Следующий шаг – обмеры представителя Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ) после всех ремонтных работ и получение ведомости технических характеристик. При подаче заявления на обмеры нужны следующие документы:

  • Паспорт;
  • Технический паспорт квартиры;
  • Разрешение исполкома на проведение строительно-монтажных работ;
  • Согласованная проектная документация.

9. Акт приемки в эксплуатацию и согласование ведомости технических характеристик.

Согласование ведомости тех. характеристик в Управлении архитектуры исполкома, ЖРЭО, Мингазе (при необходимости). Акт приемки заполняется либо самостоятельно, либо в ЖРЭО (в разных районах по-разному). Подписать у комиссии (список дадут в ЖРЭО).

10. Согласование перепланировки.

Пишем заявление и подаем необходимые документы в администрацию района:

  • Ведомость технических характеристик;
  • Акт приемки;
  • Выписка из решения о согласовании перепланировки;
  • Согласованная проектная документация;
  • Договор на строительно-монтажные работы и акты на скрытые работы с сертификатами подрядчика;
  • Договор на технадзор с сертификатами подрядчика.

Согласование займет около 1-го месяца. После чего вы получаете разрешение на государственную регистрацию с изменениями.

11. Новые документы: технический паспорт и свидетельство о государственной регистрации квартиры.

На финальном этапе вам необходимо подать заявление в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (БРТИ) на получение новых документов на квартиру. Для этого на месте предоставьте:

  • Паспорт;
  • Разрешение на государственную регистрацию квартиры с изменениями;
  • Ведомость технических характеристик.

12. Регистрация нового технического паспорта и свидетельства государственной регистрации в обслуживающей организации.

Обязательно новые документы необходимо показать в расчетно-справочном центре и обслуживающей организации для внесения корректировок в базу. Так как это влияет, например, на размер оплаты за коммунальные услуги.

Статья в тему:  Можно ли утеплить кирпичный дом изнутри

❗ Хотим обратить ваше внимание на то, что в разных районах г. Минска могут возникнуть свои нюансы при согласовании перепланировки.

Если вам нужна помощь в перепланировке квартиры, то мы подскажем, проконсультируем, спроектируем, согласуем. Да и в целом — выполним все работы, необходимые при перепланировке.

Подробнее об услуге Согласования перепланировки можно узнать тут.

Связаться с нами можно любым удобным для вас способом:

Как сделать перепланировку по закону? Ответы на вопросы

Об особенностях технической инвентаризации и конкретных проблемах, которые волнуют наших граждан, мы беседуем с заместителем директора РУП «Брестское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Алексеем Пашкевичем.

– В какой срок следует зарегистрировать построенный объект, будь то жилой дом, возведенный гражданином, или нежилое здание, построенное организацией?

– Данный срок установлен пунктом 1.5 Указа Президента Республики Беларусь №431 от 23 сентября 2011 года. Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица со дня утверждения акта приемки в эксплуатацию объекта строительства или подписания акта о консервации в двухмесячный срок обязаны обратиться в организацию по государственной регистрации за госрегистрацией в отношении возведенного капитального строения (здания, сооружения), нежилого изолированного помещения или незавершенного законсервированного капитального строения. Невыполнение данного требования влечет административную ответственность, а именно наложение штрафа в размере от пяти до десяти базовых величин, а на индивидуального предпринимателя – от десяти до двадцати и на юридическое лицо – от пятидесяти до ста базовых величин.

– Если с новыми объектами все понятно, то основными проблемами, с которыми сталкиваются люди и которые затем приходится разрешать, являются проверка характеристик и последующая регистрация переустройства, перепланировок и реконструкции объектов недвижимости.

– Основные нормативно-правовые акты, которые регулируют вопросы получения разрешения на строительство, реконструкцию, переустройство, дальнейшую приемку объекта в эксплуатацию, – это постановления Совета Министров Республики Беларусь №384, №223 и №716.

На первый взгляд, сложившийся алгоритм довольно прост: получение разрешения – разработка проекта или получение согласования – выполнение строительно-монтажных работ – проверка характеристик объекта – приемка измененного объекта в эксплуатацию – государственная регистрация изменения объекта.

Однако, как показывает практика, достаточно большое количество случаев изменения объекта производится самовольно. Ответственность за самовольное строительство, переустройство жилых помещений также предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях: максимальная ответственность юридических лиц за самовольное строительство наказывается штрафом до пятисот базовых величин. Как видите, сумма немалая.

Отдельно хотелось бы обратить внимание на проблему самовольного возведения построек на придомовой территории. Люди полагают, что строительство на предоставленном человеку земельном участке каких-либо капитальных построек – это его личное дело.

Однако это не так, и любое строительство на земельном участке, предоставленном для обслуживания дома, требует получения соответствующего разрешения исполкома. Данные требования не распространяются на строительство на земельном участке, предоставленном для коллективного садоводства, где строительство должно вестись в соответствии с проектом застройки садового товарищества.

– Очень актуальным остается вопрос о перепланировках, проводимых в жилых помещениях. Не могли бы вы рассказать об этом подробнее?

– В соответствии с постановлением Совмина №384, к работам по переустройству и (или) перепланировке, для которых требуется согласование (разрешение) местного исполкома и разработка проектной документации, относятся замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, мусороудаления, газоудаления; устройство гидро- , паро- , тепло- и звукоизоляции; изменения в несущих конструкциях. А для остальных видов работ (изменение площади, количества жилых комнат и подсобных помещений в квартире за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; изменение площади и количества помещений в изолированных нежилых помещениях за счет разборки существующих и (или) устройства новых перегородок; устройство, увеличение проемов в ненесущих стенах и перегородках) требуется только согласование (разрешение) местного исполкома.

Статья в тему:  Какой нужен фундамент для двухэтажного кирпичного дома

Хочу обратить внимание, что работы по переустройству должны выполняться после получения согласования (разрешения) исполкома.

Постановлением №384 также установлен запрет на переустройство и (или) перепланировку, проводящихся с нарушением строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических требований, законодательства о культуре, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности; приводящих к снижению несущей способности грунтов оснований фундаментов, конструкций фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, кровель, а также нарушению гидро- , паро- , тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций; влекущих за собой нарушение режима работы систем дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений.

Нельзя заниматься переустройством вентиляционных шахт и каналов, балконов и лоджий в отапливаемые помещения, а также связанных с изменением архитектурного и цветового решения фасада жилого дома, установкой перегородок, попадающих в оконные проемы, и установкой дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет превышение проектных расчетных инженерных нагрузок на одно помещение. Как видите, с момента вступления в силу постановления №384, то есть с 2013 года, запрещена одна из самых распространенных перепланировок, связанная с объединением балконов и лоджий с отапливаемыми помещениями (кухнями, комнатами).

– Наших граждан нередко волнуют вопросы проверки характеристик объекта недвижимости перед совершением сделки…

– Действительно, наличие незарегистрированной перепланировки, переустройства или реконструкции, которые совершены без получения разрешения в установленном порядке, является однозначным основанием для отказа в совершении регистрационных действий в отношении недвижимого имущества. Если говорить простыми словами, то договор дарения или купли-продажи составить можно, но зарегистрировать свое право на основании такого договора не получится.

К нам часто обращаются граждане, которые купили дом или квартиру, зарегистрировали свое право, но уже потом выяснилось, что объект продан с перепланировкой или реконструкцией, которые не узаконены и сведений о них в инвентарном деле не имеется. Претензии высказываются в том числе и к нам как регистрирующему органу, почему мы не проверили объект перед сделкой. Обращаем внимание, что обязательная проверка характеристик объекта перед сделкой или по истечении какого-либо срока отменена с 2005 года. Поэтому ответственность здесь лежит полностью на сторонах сделки, а последствия ее совершения могут быть разными, вплоть до отмены.

При этом в случае выявления самовольной перепланировки (например, объединение лоджии и кухни) ответственность будет нести уже покупатель, и он вряд ли узаконит подобные изменения.

В связи с этим хотелось бы обратиться к продавцам и потенциальным покупателям недвижимости. Узаконить выполненную перепланировку – это не право, а обязанность продавца. В свою очередь, покупатель имеет полное право требовать от продавца провести проверку характеристик объекта перед сделкой с целью установления наличия или отсутствия изменений. Поверьте, что последующий «поиск крайнего» будет стоить гораздо дороже.

Источник информации: Николай ЯРМОШУК, «Заря».

Наш канал в Viber и Telegram. Присоединяйтесь!
Есть о чем рассказать? Пишите в наш Telegram-бот. Это анонимно и быстро

Ссылка на основную публикацию
Статьи c упоминанием слов:
Adblock
detector