Как правильно читать проект дома

Существенным моментом является определение по масштабам. Есть специальные, четко заданные значения. К примеру, разрезы, фасады, планы выполняются в масштабах 1:200, 1:100, 1:50, сечения фундамента 1:50, конструктивные элементы на рисунке 1:5,1:10, 1:20, планам перекрытий и стропил характерен масштаб 1:100. Монтажные схемы, в свою очередь, с реальными данными соотносятся как 1:100 и 1:200.

При всем этом важно учесть, что отметки фасадов и уровней разрезов указываются в проекте дома в метрах, а другие значения размеров – в миллиметрах. При чтении чертежа необходимо учитывать, что план сооружения отображается в виде горизонтального разреза, проходящего по дверным и оконным проемам. На плане видны и сетки разбивочных осей: идущие вдоль фасадных стен и обозначаются арабскими цифрами, по боковой стороне – большими буквами русского алфавита.

Значения вне плана говорят о расстоянии между:

• разбивочными осями, которые связаны с наружными гранями стены;
• крайними разбивочными осями;
• простенками и разбивочными осями, проемами и их размерами.

Все, что указано в рамках схемы, свидетельствует о:

• привязке перегородок и внутренних стен к осям;
• толщине перегородок и стен;
• размерах проемов в перегородках и внутренних стенах.

Все легко перепроверить – сумма размеров по каждому участку равна длине стены.

Что такое серия дома и зачем она нужна?

В истории российского домостроения серийное жильё стало массово строится с начала 50-х гг. В зависимости от решаемых правительством задач в тот период, получили распространение несколько типовых серий дома, квартиры в которых обладают схожими характеристиками.

По статистике, типовые многоквартирные дома составляют более 70% всего жилого фонда РФ.

Та или иная серия, принадлежащая различным домам, означает, что жилые строения возводились по определённому типовому проекту и обладают схожими параметрами. В документах серия выглядит как определённый код, состоящий из букв и цифр.

Данный код содержит в себе основные сведения о доме (год постройки, этажность, планировка квартир и др.), необходимые не только для строительной документации, но также при постановке на учёт в БТИ.

Буквы кода указывают на тип здания, применяемые для строительства материалы. Так, например, буква П – значит панельный (дом), К – кирпичный.

Для обозначения московских построек использовались отдельные правила: набор символов, затем наклонная черта и следующая цифра. Цифровое значение до наклонной черты обозначают номер серии; число после черты означает количество этажей. Например: 1-515/5 («хрущёвка» из 5 этажей); 1605/9 (типовое девятиэтажное здание).

Некоторые модификации типовых зданий выделялись инженерами в отдельные категории, так как по всем характеристикам значительно отличались от исходника.

К примеру, серия П-3М указывает на принадлежность жилого строения к панельным башням от 9 до 17 этажей, а отделившаяся впоследствии от неё модификация П-3М-7/23 означает, что речь идёт о 23-этажном здании.

Можно ли узнать серию дома по фото?

Этот метод не назовёшь точным, но в некоторых случаях он работает. Если у вас, к примеру, панельный дом, то задайте в поисковике «серии панельных домов» и по всплывшим картинкам найдите похожий дом.

Однако здесь надо иметь в виду, что дома одной серии могут иметь различные фасадные и кровельные решения, неодинаковую этажность, и пр. То есть, дома одной серии могут быть не совсем похожими.

Так, например, серия II-68, имеет много вариаций, и отличить их по фото не всегда сможет даже специалист.

Определяем серию по году постройки

Если вы знаете год постройки дома, то эта информация сужает круг поиска серии дома.

Если жилое строение возведено до начала 50-х гг. XX века, то, скорее всего, это индивидуальный проект, поскольку тогда типовое строительство только зарождалось в СССР.

Такие дома строились в основном из кирпича и имеют деревянные или смешанные перекрытия, что существенно ограничивает возможности на проведение в них перепланировок. Кроме того, многие из этих домов признаны памятниками архитектуры, и реконструкция квартир в них требует разработки специального проекта и экспертиз, что делает согласование очень дорогой процедурой.

Если же дом построен после 50-х, то он, скорее всего, имеет серийный номер. Все панельные и блочные строения, относящиеся к различным периодам массового домостроения обладают серийным номером и набором характеристик.

К таковым относятся, например, «хрущёвки» (1-510, К-7, II-14 и др.), «брежневки» (П3, П55, П46), кирпичные здания 70-х – 90-х гг. (башни II-67 Москворецкая, Вулыха, Тишинская).

Большинство типовых многоквартирных домов были спроектированы институтом ГУП МНИИТЭП, в котором можно узнать серию дома.

Дома, возводившиеся по монолитной технологии, построены в недавнем прошлом и характеризуются более современной планировкой.

Как правило, монолиты строятся по индивидуальным проектам, которые разрабатываются различными организациями. Единого проектного института у таких домов нет.

Какие дома самые комфортные для проживания?

Расставляем точки над «i» в вопросе о том, в доме из каких строительных материалов лучше выбрать квартиру.

– Здравствуйте! Перед покупкой квартиры возник вопрос: дома из какого материала будут самыми комфортными для проживания? Что выбрать: кирпич, «панельку», «монолит»?

Сегодня в Кирове строят три основных типа многоэтажек: кирпичные, панельные и монолитные. С помощью опытных специалистов мы попытались разобраться, чем отличаются эти материалы и какие плюсы и минусы есть у каждого из них.

Кирпичные дома

Материалы. При строительстве кирпичных многоэтажных домов обычно используются два вида кирпича — керамический и силикатный. В Кировской области выпускаются оба этих типа. Как рассказал генеральный директор фирмы «Маяковская» Дмитрий Сергеев, в строительстве высотных зданий до 14-ти этажей с точки зрения несущих способностей можно использовать как керамический, так и силикатный кирпич.

– Иногда при строительстве используют сразу оба вида кирпича, например, каркас выполняют из силикатного кирпича, а облицовку — из керамического. Но конструкторы не очень любят такой вариант. Например, на Лепсе в домах 70-х годов постройки такая облицовка просто отошла от стен.

Главная особенность, которая принципиально отличает эти два вида кирпича, — пластичность под нагрузкой: силикатный кирпич со временем даёт некоторую усадку и уменьшается в объёме, керамический же кирпич таким свойством не обладает.

– Если говорить о чисто технических свойствах, то конструкции только из кирпича, как керамического, так и силикатного, не отвечают существующим требованиям энергоэффективности. Поэтому приходится применять дополнительные средства утепления, которых сейчас огромное множество, — отмечает Дмитрий Сергеев.

Скорость строительства. Кирпичные дома строятся медленнее, так как требуют большей точности и аккуратности в работе: даже минимальные погрешности кладки могут испортить фасад. Но в целом сроки строительства зависят от подрядчика.

Срок эксплуатации. Нормативный срок службы кирпичных домов 75 — 100 лет, но стоять они, конечно, будут намного дольше.

Комфорт. Дома из кирпича считаются самыми комфортными: у них максимальные показатели теплоустойчивости, гигроскопичности и звукоизоляции, а также высший балл по экологической безопасности (нулевой радиационный фон). Зимой в кирпичном доме будет тепло, а летом прохладно. Правда, если зимой вдруг отключат отопление (а у нас и такое возможно) дольше, чем на 5 — 6 часов, то в квартире будет холодно.

Планировка. Как пояснил Дмитрий Сергеев, большое преимущество кирпича — гибкие схемы планировочного решения:

– В панельном строительстве ты жёстко привязан к размерам плиты, в то время как небольшой размер кирпича позволяет делать более плавные линии и переходы и подстраиваться под конкретные желания заказчика.

На что обратить внимание при покупке. Имеет смысл внимательно осмотреть стены и поискать в них трещины. Особенно опасны те из них, которые расходятся веером или идут параллельно друг другу.

– Обратите внимание на состояние самого дома: насколько целостный у него фасад и конструкция внутри. Если мы говорим о старом кирпиче, то могут быть трещины и расслоения, особенно в цоколе, — предупреждает Дмитрий Сергеев.

Если вы покупаете вторичное жильё, узнайте, не было ли в доме пожаров: во время пожара кирпич на 60 — 70% теряет свою прочность, и кладка становится хрупкой.

Панельные дома

В настоящее время это один из самых ходовых видов жилья. Существует довольно много серий панельных домов, некоторые из них распространены только в конкретных регионах России, другие строятся повсеместно. Современные новостройки могут быть самых разных серий — всё зависит от конкретного заказа.

Материал. Панельные дома — это модульное строительство. На стройплощадку привозят уже готовые блоки, так как только в заводских условиях есть возможность сохранить все технологические требования и сделать блок более качественным, прочным и долговечным. Панели внешних стен могут быть однослойными и многослойными. Однослойные панели изготавливают из лёгкого железобетона или бетона специальных марок. Многослойные панели представляют собой конструкцию из двух листов жёсткого материала (металл, ПВХ, ДВП, магнезитовая плита) и слоя утеплителя между ними, которые склеены с помощью горячего или холодного прессования. Современные панели значительно улучшили свои эксплуатационные свойства и экологичность, но всё-таки не гарантируют полного отсутствия радиационного фона.

Скорость строительства. Строительство панельного дома происходит значительно быстрее остальных типов зданий: они строятся примерно в 3 раза быстрее, чем кирпичные, и приблизительно в 2 раза быстрее монолитных.

Срок эксплуатации. Срок службы зависит от конкретного вида здания. Например, тонкостенные «хрущёвки» были рассчитаны на 40 — 50 лет, однако их реальный срок службы превышает проектный в 1,5 раза. Однако, как отмечает директор по строительству компании «Кировспецмонтаж» Александр Миронов, такие дома могут стоять долго.

– Тут самое главное — вовремя делать ремонт: через 25 лет — текущий, через 50 — капитальный. А так они могут стоять вечно.

Комфорт. Современные технологии позволили избавиться от низких потолков и маленьких комнат, присущих старым панельным домам. Так что низкая тепло- и звукоизоляция и межпанельные трещины характерны, в основном, для домов старого фонда. По словам Александра Миронова, современные технологии позволяют избежать таких проблем:

– В старых «панелях» — да, стыки и промерзали, и протекали, а сейчас с этим всё в порядке. Всё это уже ушло в историю. Мы пятый год работаем по немецкой технологии, и никаких подобных проблем не возникает. Шум исходит не только от соседа. Любой дом — это механизм, как подводная лодка, в нём есть и технологические коммуникации: трубопровод, лифты и т.д. И для каждого дома есть конкретные решения и технологии, как всё это изолировать и создать комфортные условия для проживания, — замечает Александр Миронов.

Планировка. Панельное домостроение предпочтительно для строительства квартир с отделкой, так как большинство отделочных работ можно произвести на заводе, а на площадку привезти уже практически готовые под обои изделия. К тому же все панельные дома типовые, все СНиПы здесь устоявшиеся, и всегда можно посмотреть, как выглядит уже готовый дом этой же серии. Однако типовая планировка может быть как плюсом, так и минусом: если вы хотите оригинальный индивидуальный ремонт, то этот вариант вам не подойдёт.

Стоимость. Панельное строительство отличается простотой, быстрыми темпами и сравнительной дешевизной материалов, что позволяет застройщикам предлагать такие дома по минимальной цене. Если сравнивать кирпичные, панельные и монолитные дома, то по стоимости «панельки» будут самыми доступными.

На что обратить внимание при покупке. Можно, конечно, попробовать поискать те самые воздушные коридоры на месте панельных швов, но это во многом будет зависеть от погоды за окном и времени года. Вряд ли стоит рассчитывать на то, что хозяева или риелтор сами великодушно расскажут вам о том, как зимой в ветреную погоду от стен дует по ногам. Зато можно узнать серию дома и год строительства: это поможет вам заблаговременно узнать о типичных проблемах такого дома.

Монолитные дома

Монолитное строительство быстро набирает обороты. Сегодня монолитные дома становятся конкурентами кирпичным. Этот сравнительно новый способ возведения зданий очень перспективен. Однако в России из всех строительных компаний монолитным строительством занимаются единицы, ещё меньше готовы предложить действительно качественные услуги. Это связано с тем, что такое строительство требует особых знаний и навыков, которые доступны далеко не всем.

Материал. Возведение «монолита» начинается с установки каркаса, далее устанавливается опалубка, в которую заливается бетон. В холодное время года дополнительно требуется ещё и его прогрев. После застывания форму переносят на следующий этаж, и в итоге получается цельный каркас. Внешние стены могут быть из любого материала: бетона, кирпича или многослойных панелей.

Скорость строительства. Скорость возведения монолитного дома можно назвать средней между кирпичным и панельным. Процесс возведения стен проходит достаточно быстро, если стройка обеспечивается достаточным количеством бетона. Но здесь могут быть задержки, связанные с самим процессом: прежде чем приступать к следующему этапу, надо дать бетонной смеси хорошо просохнуть, а это возможно только в плюсовую температуру. Поэтому ход работ надо планировать так, чтобы литьё бетона приходилось на тёплое время года.

Александр Миронов отмечает, что «КСМ» уже давно отказался от монолитного домостроения:

– Если бы у нас тут были Эмираты или Турция, где круглый год лето, ещё можно было бы «монолитить». А когда мы в Кировской области находимся не только в зоне рискованного земледелия, но и в зоне рискованного строительства, о каком «монолите» можно вести речь? Тут нужен высококачественный бетон, квалифицированные строители именно в этой отрасли.

Срок эксплуатации. Монолитные дома относятся к категории очень крепких и надёжных, при условии, что при строительстве были соблюдены все технологии. Срок службы материалов рассчитан на 150 лет.

Комфорт. Главным преимуществом «монолита» является то, что толстые внешние стены практически не пропускают звуков извне, так что даже если дом стоит у дороги, это не создаст дополнительных проблем с шумом. Ещё один бесспорный плюс заключается в том, что все квартиры в «монолите» — это изолированные отсеки, поэтому если у соседей сверху прорвёт трубу, затопление вам не грозит.

Однако если внешние звуки в помещения практически не проникают, то внутри дома всё отлично слышно: каркас дома цельный, и любые шумы идеально передаются по стенам.

Планировка. Главное преимущество квартир в монолитах — большая пластичность архитектурных форм, которая позволяет сделать индивидуальную планировку под вкусы конкретного заказчика.

Стоимость. Квартиры в монолитных домах стоят дешевле, чем в кирпичных, но дороже «панелек». Такое жильё предпочитает средний класс, но эта технология всё чаще применяется и для строительства элитного жилья.

На что обратить внимание при покупке. Самое главное — узнать год возведения дома: в 90-х годах технологии строительства соблюдались далеко не всегда.

Несущие стены блочного дома

Блочные дома имеют несущие стены, собранные из менее крупных, по сравнению с панелями элементов – блоков, как правило, выполненных из бетона.

На площадях квартир в блочных домах несущие стены располагаются редко, но и в данном случае есть исключения – например, часть квартир в распространенной серии II-18 (подробнее об этой серии здесь), часть квартир разделены несущими стенами.

План несущих стен в серии II-18

Кроме того в блочных домах распространены планировки квартир с проходными комнатами, что часто является поводом для перепланировки.

Для этой и других серий, разработанных институтом МНИИТЭП, автором этих домов подготовлен каталог типовых перепланировок, позволяющий оформить ремонтные работы в упрощенном порядке. Скачать этот каталог можно на этой странице.

Определиться с расположением несущих стен для квартиры в блочном доме просто – толщина несущих стен в данном случае будет от 38 до 46 см без учета слоя отделки.

Перегородки в этих типах домов чаще всего выполнялись из гипсобетонных плит или блоков, толщиной 8 – 10 см. Иногда для внутриквартирных перегородок использовали кладку в ½ -1½ кирпича (до 18 см).

Несущие стены блочного дома

Подробнее с конструктивными особенностями блочных домов можно познакомиться здесь.

Способ узнать планировку с помощью адреса

Это более продвинутый способ. Здесь нужно знать год постройки.

Алгоритм действий в этом случае такой:

1. Сначала нужно узнать год возведения жилой постройки.
2. В зависимости от времени, каждый дом имеет свою серию и номер. Серию можно с легкостью узнать в БТИ. Если вам точно известен год возведения именно вашей многоэтажки, то узнать тип планировки можно и с помощью интернета. Обладая такой информацией, у вас есть возможность отыскать серийник (серийный номер) дома, после чего узнать об особенностях планировки конкретной квартиры.
3. Зная дату постройки вашего жилья, можно запросто узнать о планировке жилья по зарегистрированному адресу. Однако эта возможность доступна лишь жителям Москвы и области.
4. Некоторые пытаются отыскать необходимые сведения в архивах и местных библиотеках, но для чего все усложнять, если существует более простое, доступное и понятное решение. Вам неизвестно, где и как узнать о планировке с помощью адреса? Планировку можно узнать с помощью Сети прямо из своего дома.
5. В интернете на настоящий момент есть большое количество специализированных ресурсов для поиска информации о планировке жилых квартир в постройках самого разного типа и времени. Чтобы узнать планировку дома по его серии, можно посетить сайт http://www.realto.ru/guide/plan_home.

Как определить несущую стену в монолитном доме

Для этого типа дома толщина несущей стены обычно составляет 20 см и больше. Несущими конструкциями в «монолитках» могут быть не только стены, но и колонны, пилоны, балки. Их также нельзя сносить или передвигать.

Пример квартиры в монолитно-кирпичном доме жилого комплекса «RedSide», где есть колонны и пилоны, и это несущие конструкции. При этом сама квартира имеет «свободную» перепланировку. Это значит, что перед ремонтом необходимо получать архитектурный план от застройщика, чтобы правильно определить границы комнат и «мокрых» зон – кухни и санузла.

Так как монолитные дома имеют большое разнообразие конструкторских решений, бывает трудно определить несущую стену по ее толщине. Здесь необходим архитектурный план от застройщика. Вот, как он выглядит:

Например, в монолитно-каркасном доме вообще может не быть несущих стен, а простая ненесущая перегородка, которую по желанию можно убирать и возводить заново, будет толщиной 20 см и даже больше. Здесь и поможет архитектурный план.

За правильной интерпретацией плана от застройщика лучше также обращаться к инженерам – например, в Pereplan.

Спецпроект (СП)

После 90-х годов было начато строительство домов по типу Спецпроект. Жилые здания этого типа продолжают строить и в наши дни. Чаще всего это постройки, возведенные по индивидуальным проектам. Они могут быть разной высоты и различного архитектурного дизайна, возводят их, используя кирпич, блок, пеноблок, монолит и другие материалы. Эти дома отличаются от остальных более комфортной планировкой, увеличенной площадью жилых помещений, просторными балконами и лоджиями. Довольно распространено строительство домов типа спецпроект, как дом-клуб. Тут размещены не только жилые квартиры, но и кафе, магазины, спа-салоны, лечебные центы, фитнес-залы, кинотеатры и тому подобное.

«Хрущевка»

«Хрущевки» — это стандартные пятиэтажные дома, которые сегодня есть в любом городе России. Даже Москва еще не до конца от них избавилась, хотя программа сноса уже давно существует и потихоньку реализуется.

«Хрущевки» продолжают традицию называть типы жилых домов по имени руководителя государства. Из названия должно быть понятно, что строились они в то время, когда у власти был Никита Хрущев. А это период 1956-1964 годов. Правда, со сменой лидера, строительства названных им домов не прекратилось. Например, в Московской области такие здания появлялись вплоть до 1972 года. А дальних регионах страны их строили до середины 80-х. А все потому, что они были очень дешевые и быстро возводились. А значит, быстрее решалась проблема с предоставлением жилья для граждан. Но цена такой скорости – внутренний некомфорт квартир. Они все маленькие – метраж кухни 6 квадратных метров, потолки высотой 2,5 метра.

Причем, если на заре «хрущевок» они строились из кирпича, то впоследствии перешли на панели. И тут же это отразилось на качестве. Например, резко упала возможность удерживать тепло. В «хрущевках» летом жарко, а зимой холодно. К существенным минусам также относятся отсутствие лифта, совмещенные туалет с ванной, нет ни чердака, ни мусоропровода. Положительный момент только один – стоят «хрущевки» недорого. И, как правило, располагаются рядом со станциями метро или в непосредственной близости от них.

Вот, пожалуй, и все типы жилых домов, о которых хотелось написать. В завершении стоит отметить, что в каждом типе жилых домов есть разделение на проектные серии, о которых читайте отдельный раздел сайта.

Какие требования к работам?

Ответ на вопрос сложен и прост одновременно, так как определить несущую стену можно несколькими способами, но не в каждом многоэтажном здании даже этот процесс легко выполним. Однако прежде чем задумывать такую «перестановку», лучше хорошо подумать, потому что для реконструкции придется согласовывать все будущие действия с муниципальными органами и архитектурными отделами.

Все работы, связанные с несущими стенами, требуют отдельного разрешения, причем даже в том случае, когда ими будет заниматься профессиональная бригада. Любой частичный демонтаж, разрешаемый крайне редко, подразумевает установку временных колонн, на которые будет приходиться вес плиты перекрытия. Расчет размеров таких конструкций, контроль всего процесса — обязанность инженеров, имеющих лицензию на подобный род деятельности.

Самовольные действия в многоэтажном доме грозят отказом регистрировать изменения, а значит, любые сделки с недвижимостью (продажа, дарение и т. п.) станут невозможными, причем неважно, были ли затронуты серьезные элементы конструкции.

О том, как определяют несущие конструкции на чертеже, можно узнать, посмотрев этот видеоролик: