Как правильно продать гараж и оформить сделку

Как правильно продать гараж и оформить сделку?

Причин продажи гаража множество: переезд владельца строения в другое место, продажа автомобиля, желание купить гараж в более престижном месте, поближе к дому и т.п.

Гараж относится к недвижимым объектам (если, конечно, его нельзя переместить, он имеет фундамент, сделан из кирпича или бетона), поэтому важно знать, как продать гараж правильно, чтобы сделка была законной, а также, как быстро провернуть сделку в 2021 году?

Что такое «гаражная амнистия»

Сейчас в России нет отдельного нормативного правового акта, который регламентировал бы деятельность гаражно-строительных кооперативов. Также не существует и юридического понятия «гараж», «гаражный кооператив» и т. д. В России числится порядка 3,5–4,5 млн незарегистрированных объектов недвижимости, которые можно отнести к гаражам. В Росреестре не могут назвать четкое их число, так как в российском законодательстве до сих пор пока нет определения гаража. Поэтому оценка о числе таких предварительно выявленных объектов делается по косвенным показаниям, которые позволяют назначение данных объектов отнести к таковым. Количество существующих, но неоформленных объектов гаражного назначения может быть гораздо больше.

Сегодня большое количество гаражей не оформлено в собственность, и люди пользуются ими «на птичьих правах», что не позволяет им распорядиться имуществом — продать или передать по наследству, отметил председатель Госдумы Вячеслав Володин. По его словам, новый закон позволит гражданам в упрощенном порядке стать полноценными собственниками таких объектов.

Цели амнистии

Большое число гаражно-строительных кооперативов было возведено еще в советское время или до введения современного градостроительного регулирования (до 2005 года). Поэтому их правовой статус в действующем законодательстве отсутствует. Такие объекты нельзя назвать самовольными постройками, часто на них утеряны правоустанавливающие документы, поэтому оформлению (в том числе земельных участков) мешает правовая неопределенность, а граждане не могут противостоять их сносу, оформить в собственность, продать или передать по наследству.

Закон направлен на регулирование правового статуса таких машино-мест и деятельности гаражных или гаражно-строительных кооперативов, в том числе в целях безопасности обслуживания. Также необходимо приведение к современным нормам права на объекты гаражного назначения и земельные участки под ними, считают авторы документа.

Порядок действий при получении гаража и участка под ним в собственность или аренду

Шаг 1. Узнайте, стоит ли участок под гаражом на кадастровом учете и уточнены ли его границы.

Для этого нужно изучить Публичную кадастровую карту России, размещенную в Интернете, либо обратиться в МФЦ, Федеральную кадастровую палату или территориальное подразделение Росреестра. Если участок стоит на кадастровом учете с указанием границ, то можно сразу обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана гаража и перейти к шагу 7. Если участок на учете не стоит, то переходим к шагу 2.

Шаг 2. Уточните, существует ли утвержденный проект межевания территории, на которой расположен гараж?

Проекты межевания территории часто размещаются на сайте местной администрации и просто в Интернете. Также их можно запросить у уполномоченных органов. К примеру, если участок расположен в Москве, то уточнить, существует ли утвержденный проект межевания территории, можно на портале ИАИС ОГД, отметив соответствующий слой в поиске, либо можно направить запрос в Москомархитектуру или Департамент городского имущества г. Москвы.

Наличие утвержденного проекта межевания территории означает, что администрация уже ведет работу по постановке на учет образуемых в соответствии с проектом участков. Утверждение схемы расположения участка в этом случае невозможно. Если же проект межевания территории не утвержден, то переходим к шагу 3.

Шаг 3. Подготовка схемы расположения участка на кадастровом плане территории.

Для подготовки схемы рекомендуется обратиться к кадастровому инженеру. Договор с ним заключает гражданин, и он же оплачивает услуги инженера.

Шаг 4. Подача заявления о предварительном согласовании предоставления участка.

Заявление подается в орган публичной власти, уполномоченный на распоряжение земельными участками. Если участок находится в федеральной собственности, то уполномоченным органом выступает Росимущество; если участок в собственности субъекта, то уполномоченным органом выступает соответствующий орган субъекта (к примеру, в столице это ДГИ г. Москвы); если участок в муниципальной собственности или собственность на землю не разграничена, то уполномоченным органом является муниципалитет. Подать заявление можно через МФЦ или непосредственно в уполномоченный орган.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению:

• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
• доверенность или иной документ, подтверждающий полномочия представителя гражданина (если заявление подает представитель);
• документы – основания пользования участком:
  • документ о предоставлении или ином выделении гражданину участка для размещения гаража;
  • документ, подтверждающий возникновение у гражданина права на использование участка по иным основаниям (свидетельство о праве на наследство, соглашение с гражданином, которому был предоставлен участок, и т.д.);
  • документ, подтверждающий предоставление участка гаражному кооперативу (иной организации, при которой был создан гаражный кооператив) для размещения или строительства гаражей; иной документ, подтверждающий приобретение гаражным кооперативом права на использование участка. Одновременно необходимо представить решение общего собрания членов гаражного кооператива о распределении гражданину гаража или участка либо иной документ, устанавливающий такое распределение, или документ, выданный гаражным кооперативом и подтверждающий выплату гражданином пая (паевого взноса). В случае если такие документы ранее передавались другим членом кооператива, их повторное представление не требуется.

Если у гражданина отсутствует документ – основание пользования участком, то Закон о гаражной амнистии допускает представление иных подтверждающих данный факт документов (достаточно одного из них):

• заключенные до 30 декабря 2004 г. договоры о подключении гаража к сетям инженерно-технического обеспечения, договоры о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража или документы, подтверждающие оплату гражданином таких коммунальных услуг;
• документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 г., в котором заявитель указан как правообладатель гаража или заказчик изготовления документа и отмечен год постройки гаража (до 30 декабря 2004 г.).

Законом субъекта могут предусматриваться и другие документы, которые подтверждают права гражданина на пользование гаражом. Он может представить и иные документы (например, выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива), но не обязан это делать. При этом Закон о гаражной амнистии запрещает требовать от гражданина представления дополнительных документов, за исключением тех, что установлены данным законом.

Заявление гражданина должно быть рассмотрено в 30-дневный срок. Если все условия соблюдены и документы поданы в соответствии с законом, то по итогам рассмотрения принимается решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Шаг 5. Подготовка межевого плана участка и технического плана гаража.

Для подготовки этих документов гражданину вновь придется прибегнуть к помощи кадастрового инженера. Перед этим желательно обратиться в местную администрацию (возможно, часть кадастровых работ можно провести за счет бюджета) и в органы БТИ (в архивах БТИ можно найти технический план гаража).

Шаг 6. Постановка участка на кадастровый учет.

Поставить участок на кадастровый учет гражданин может либо самостоятельно, обратившись в Росреестр (в том числе через МФЦ), либо через кадастрового инженера, подготовившего межевой план участка.

Шаг 7. Предоставление участка под гаражом в собственность (аренду) и оформление прав на гараж и участок.

Если участок изначально стоял на кадастровом учете и гражданин не проходил шаги 2–6, то он передает в уполномоченный на распоряжение участком орган заявление о предоставлении участка в собственность (аренду). К такому заявлению прилагаются те же документы, что и к заявлению о предварительном согласовании предоставления участка, а также технический план гаража.

Если гражданин ранее проходил шаги 2–6 и уже имеет решение о предварительном согласовании предоставления участка, то подача заявления о его предоставлении не требуется. Принятие решения о предоставлении участка осуществляется после его государственного кадастрового учета в срок не позднее 20 рабочих дней со дня направления заявителем в адрес уполномоченного органа технического плана гаража, расположенного на участке.

Уполномоченный орган обязан обратиться в Росреестр с заявлениями о кадастровом учете гаража и государственной регистрации прав гражданина на гараж и участок в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о предоставлении участка в собственность гражданина или со дня подписания с ним договора аренды участка. В случае если в установленный срок уполномоченный орган не обратился в Росреестр, гражданин вправе сделать это самостоятельно. В итоге он получает документы, подтверждающие государственную регистрацию его прав на участок и гараж.

Сдача в аренду

Если они в составе организации

Условия сдачи в аренду земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности прописываются в ст.39.6,39.7,39.8 ЗК РФ.

1. Главным условием оформления участка под ГСК является наличие прав собственности на строения у всех членов кооператива.
2. Общее собрание членов кооператива принимает решение о подаче заявления на долгосрочную аренду территории.
3. Заявление и необходимые документы подаются в органы местной власти.
4. В течение 30 дней выносится решение по запросу.
5. При положительном решении органов власти оформляется договор на долгосрочную аренду.
6. Срок аренды, как правило, составляет 49 лет.

• Скачать бланк заявления главе администрации на предоставление участка
• Скачать бланк договора аренды земельного участка

Если находятся под одиночным боксом

1. Необходимо зарегистрировать право на постройку.
2. Произвести межевание (необходимо обратиться в специализированные службы по межеванию).
3. Подается заявление в ответственные инстанции, которые выносят решение о выдаче участка в аренду.
4. Заключается договор долгосрочной аренды.
5. Арендная плата составляет обычно 0,3% от кадастровой стоимости участка.
6. Производится также оплата гос.пошлины при регистрации в ЕГРП в размере 2 т.р.
7. Срок аренды для капитального гаража может быть до 49 лет, для металлического до 5 лет.

Скачать бланк заявления о предоставлении земли а аренду

Если ваш гараж находится в гаражном кооперативе

Обычно кооперативы устроены так: гаражи нескольких собственников — это одно здание с общим фундаментом и общим въездом на территорию. Гараж в этом случае является частью имущества кооператива. Если у вас гараж в кооперативе, значит, вы владеете долей в общей собственности, пропорциональной площади гаража. А земля, скорее всего, находится в коллективном пользовании у всех членов кооператива. Это распространенная ситуация.

Приватизировать землю в этом случае можно только тогда, когда все дольщики оформят право собственности на свои гаражи, а затем соберутся и примут решение о переводе земли из статуса коллективного пользования в статус общей собственности.

Приватизация пройдет “безболезненно”, если земля досталась кооперативу в пользование до 30.10.2001. Если же участок под строительство гаражей был получен позже, нужно будет выкупить землю. Обычно нужно заплатить от 1% до 20% от кадастровой стоимости участка.

Итак, чтобы оформить землю под гаражом в кооперативе, нужно сделать следующее.

• Поговорить с другими членами гаражного кооператива, заручиться их поддержкой, объяснить, почему важно приватизировать землю.
• Провести собрание членов гаражного кооператива, на котором принять решение об оформлении земельного участка под гаражами в общую долевую собственность — это обязательно нужно зафиксировать в протоколе собрания.
• Подать коллективное заявление в местную администрацию (в отделение имущественных отношений) на перевод земли из статуса бессрочного пользования в общую долевую собственность.

Для оформления понадобятся следующие документы:

• протокол собрания членов гаражного кооператива с решением о переводе земли в общую долевую собственность;
• документы о постановке кооператива на учет в налоговой инспекции, о государственной регистрации, выписка из реестра юридических лиц;
• устав гаражного кооператива;
• кадастровый паспорт земельного участка, на котором стоят гаражи;
• документы, подтверждающие факт передачи земли кооперативу согласно разрешенному использованию;
• технические паспорта на все гаражи.

Пошаговая инструкция

Правила покупки гаража в гаражном кооперативе можно разбить на следующие пункты:

1. Собственник оформляет на себя право пользования долей в совместной собственности либо пакет документов на право собственности.
2. Получает утвержденный учредителем протокол с разрешением от совладельцев кооператива. Если владелец постройки находится в браке – разрешение от супруга, удостоверенное нотариусом, согласно статье 35 СК РФ.
3. Покупатель проверяет правильность оформления документов и их правоспособность, осматривает кооперативный гараж-автостоянку, и решает, стоит ли покупать в гаражном кооперативе бокс.
4. После завершения всех устных договоренностей составляется ПДКП – предварительный договор купли-продажи. В нем указываются условия, на которых проводится сделка, проставляется дата проведения.

Отдельным пунктом можно внести оценочную стоимость объекта, что позже не подлежит изменению. Вносится аванс, после чего гараж снимается с торга.

Есть ряд случаев, в которых оформление ПДКП бессмысленно, к примеру:

• бокс находится в собственности ГСК, без выделенных долей;
• спрос на объект продажи очень низок;
• стоимость гаража не превышает полмиллиона рублей.

В подобных случаях можно сразу составлять основной договор, из которого следует, что стороны завершили сделку по продаже имущества согласно нормам гражданского законодательства.

Если стоимость приобретаемого бокса относительно низкая, договор параллельно принимает силу акта передачи-приема недвижимого имущества, о чем в акте упоминается в отдельном пункте.

Образец акта передачи-приема недвижимого имущества можно скачать ЗДЕСЬ.

В купчей также указываются все сопутствующие сделке основные положения, после чего покупатель и продавец ставят подписи.

Если гаражный бокс находится в совместном владении без выделенных долей, то договор необходимо удостоверить у учредителя (председателя правления).

После подписания купчей покупатель отдает деньги за имущество, после чего стороны отправляются в кадастровую (регистрационную) палату.

Важный момент! Во время передачи финансовых средства важно заручиться присутствием третьих лиц, что в случае возникновения споров смогут подтвердить факт передачи денег. Продавец обязан выдать расписку о том, что получил требуемую сумму за бокс.

• В МФЦ либо кадастровой палате под расписку принимают документы.

Свидетельство о праве собственности.

К расписке прилагаются следующие заявления от обеих сторон сделки:

• продавец подтверждает юридическую силу подтвержденной сделки, и просит внести в ЕГРП сведения о новом владельце;
• покупатель подтверждает, что на основании заключенного сторонами договора он становится правообладателем гаражного бокса, и просит сделать соответствующую запись в кадастре.

В расписке указывается список поданной документации, после чего она оформляется на имя покупающей стороны. На основании данной расписки позже покупатель сможет получить удостоверенный договор и ряд других документов. После завершения регистрации гаражный бокс в ГСК поступает в фактическое владение покупателя.

Если Продавец и покупатель живут в населенном пункте, где отделений МФЦ нет, необходимую документацию можно отправить заказным письмом, с описью вложения и уведомлением о получении. В такой ситуации вместо паспортов вкладываются их ксерокопии, заверенные у нотариуса.

Регистрация сделки

После подписания договора и передачи имущества покупателю, заинтересованное лицо обращается в Росреестр.

Для этого нужны следующие документы:

• паспорт;
• заявление;
• договор купли-продажи (2 оригинала).

Также может потребоваться документ, подтверждающий внесение госпошлины. Гражданину услуга обойдётся в 2000 рублей.

Обратиться в Росреестр можно лично, через МФЦ или отправив документы почтой. Заявление можно подать в электронном виде через Госуслуги.

Регистратор проверяет, существует ли такая недвижимость, и может ли она отчуждаться. Если закон не нарушен, сотрудник Росреестра принимает документы. Информация вносится в ЕГРН в течение 10 рабочих дней.

По завершению регистрации гражданин получает 1 оригинал договора с отметкой о регистрации. Дополнительно человек может потребовать выписку из ЕГРН, которая сегодня заменяет свидетельство о праве собственности.

Более подробно о регистрации читайте здесь.

Амнистия коснется не всех

Право на гараж могут оформить даже наследники первоначального владельца. Однако юристы отмечают, что есть много деталей, которые влияют на то, попадет ли под амнистию конкретная постройка или нет.

«Законом определены следующие понятия: «индивидуальный гараж» — одноэтажное сооружение, предназначенное для размещения транспортного средства и материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортного средства (скажем, сезонной резины или запчастей). Может иметь подвал или погреб, а также общие с другими индивидуальными гаражами стены, крышу, фундамент, коммуникации. «Некапитальный гараж» предназначен для того же, что и индивидуальный гараж, но это перемещаемое сооружение, его можно передвинуть или перевезти на другое место. Амнистия коснется только капитальных строений. Временные сооружения (металлические гаражи без фундамента и «ракушки») под действие закона не подпадают», — комментирует Наталья Корнилевская, адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры».



При этом, даже если гараж капитальный, но с надстройками, его нельзя оформить. Специалист подчеркивает: закон определяет гараж как одноэтажное сооружение без дополнительных помещений внутри, которое используется для хранения и обслуживания автомобиля. Таким образом, гаражи с надстроенными вторыми и последующими этажами легализовать невозможно.



Также нельзя оформить на себя участок, если постройка находится на земле, переданной гаражному кооперативу в аренду или собственность. Под амнистию не попадут гаражи, использующиеся в качестве автосервисов и моек, гаражи, расположенные в многоквартирных домах и под землей. Инвалиды и люди, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, смогут бесплатно разместить гараж рядом с домом на специально отведенном участке.

Можно ли будет продать гараж

Всегда в вопросе продажи гаражного места царила полная «импровизация его владельца», и вместе с машино-местом продавалось членство. Раньше подлинность документов проверить было очень сложно, но теперь при оформлении процедура будет более прозрачной — каждому земельному участку и каждому гаражу присвоят кадастровые номера, четко определят его границы. Процесс перехода прав будет регистрироваться в Росреестре и к владельцу будет минимум вопросов.

С одной стороны, государство дает возможность горожанам быть уверенными в том, что завтра бокс для транспортного средства будет стоять на том же самом месте, что и вчера, с другой — снимает с себя ответственность за содержание такой постройки.

Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ рассказывали, какие документы нужны, чтобы оформить гараж по амнистии.