Земельные участки в Республике Беларусь: формы владения и правила продажи

Земельные участки в Республике Беларусь: формы владения и правила продажи. Что такое ПНВ, ЛПХ и долгосрочная аренда?

Белорусское законодательство для физических лиц предполагает несколько форм владения земельными участками. Чаще всего встречаются объекты, где земля находится в частной собственности или пожизненном наследуемом владении. У покупателей часто возникает вопрос: “А в чем разница?”

В этой статье разберемся, какие формы владения землей бывают в Республике Беларусь, и как они влияют на продажу. Мы будем рассматривать в первую очередь землю, связанную с жильем или личным пользованием, коммерческую составляющую затрагивать будем в меньшей степени.

Этапы процедуры

Получить нужную часть земли можно лично или через доверенное лицо. Процедура проводится в несколько этапов.

Предварительный сбор документов

Перед подачей заявки в территориальный земельный департамент нужно собрать пакет правоустанавливающих документов, перечень которых определяется местной властью. Среди них чаще всего:

• справка из территориального отдела Росреестра или местного аппарата управления о том, что участок свободен;
• кадастровая документация от федерального управления, занимающегося учетом земли, кадастром (технический паспорт с указанием параметров участка, топографических особенностей местности);
• ксерокопии плана сегмента земли и паспорта претендента на владение им;
• подтверждение оплаты государственной пошлины (в 2017 ее стоимость составляет 2000 р. для частных лиц и 22000 р. — для организаций);
• согласие на сделку от второго супруга, заверенное нотариально;
• заявка на выделение участка (на специальном бланке).

Если готовый гараж уже есть, то обращаться за регистрацией аренды в административный орган стоит только после легализации постройки. То же самое могут сделать члены гаражного кооператива. Земля выделяется ГСК бессрочно, как юр. лицу. От его руководства требуется похожий пакет документов. После оформления коллективной собственности каждый может выкупить свою долю.

Государственная регистрация

Пакет документов можно подавать лично или воспользоваться услугами фирмы-посредника. Представитель государства его рассмотрит и в течение 14 дней вынесет свой вердикт. Возможно, получить желаемое не получится. У собственника могут быть свои планы на эту землю или она признается негодной для строительства.

Получение договора

Если решение одобрили, претендент приглашается для подписания договора. Документ содержит три основных раздела:

• условия сторон — муниципальной службы и арендатора;
• их права и обязанности;
• обязательства по оплате (цена услуги, срок уплаты).

Пошаговая инструкция по оформлению аренды

Существует два способа получения земли в аренду под существующим гаражом. Процедура может проводиться путем:

1. Подачи заявления в органы местного самоуправления или региональных, федеральных учреждений, ведающих вопросами распределения земельных участков. Помимо основного пакета документа, в котором утверждены координаты участка, требуется подтверждение отсутствия угрозы для безопасности людей, проживающих рядом со строением.

Необходимо выполнение следующих действий:

• Обращение в Росреестр или получение информации в местной администрации о владельце земли. Справка в Росреестре подготавливается на платной основе для всех заинтересованных лиц.
• Запрос технического паспорта из Земкадастра. Оформляется документ на основе фактических замеров участка и после топографической съемки.
• Оплата государственной пошлины. При аренде земли гражданами, состоящими в официальном браке потребуется заверенное нотариусом разрешение другого супруга.
• Заполнение заявления на бланке у собственника земельного участка.
• При сроке договора от 1 года — обращение с подписанным договором в отделение Росреестра по месту нахождения земли. Получение выписки по результатам сдачи документов. Эти требования установлены ст.26 ЗК РФ, ст.651 ГК РФ.
• Получение заверенного договора. После этого можно начинать пользоваться землей под участком в целях, указанных в соглашении.
• Если гараж является капитальным объектом строительства, то есть неотделим от земли, то аукцион на его аренду не проводится. В других случаях, когда, к примеру, гараж представляет металлическую конструкцию, поддающуюся перевозке, объявляются торги. Для инициирования процедуры требуется, чтобы заявки на заключения договора аренды были поданы более, чем от двух лиц (ст. 39.6 ЗК РФ).

1. Самозахват земли, то есть размещение гаража на определенной территории без получения соответствующего разрешения властей. Право на аренду может быть оформлено только через суд, только при наличии протокола общего собрания близстоящего жилого дома при наличии более 50% голосов.

• В случае подачи заявления в муниципалитет, процедура выбора арендатора может проходить по двум правовым схемам: проведение торгов или объявление аукциона.
• Земля предоставляется в аренду по прошению любому гражданину России, иностранному или без государственной принадлежности лицу (ст.22 Земельного Кодекса РФ). Место под гараж предоставляется в аренду на платной основе.
• Договор аренды сроком действия от одного года обязательно должен регистрироваться в Росреестре, иначе документ не будет обладать юридической силой.

На какой срок оформляется аренда

Срок договора составит: на капитальные объекты строительства (гаражи из бетона, кирпича, монолита) — до 49 лет, на металлические конструкции — до 5 лет.

Стоимость процедуры

Рассмотрение заявления, участие в торгах, подписание договора – все указанные процедуры бесплатны.

Заинтересованному лицу придётся заплатить за подготовку проекта расположения участка, если межевание не проводилось.

За регистрацию договора взимается пошлина:

• 2000 рублей для граждан (возможно применение понижающего коэффициента 0.7, если человек подаёт заявление в электронном виде через Госуслуги или региональный портал);
• 22000 рублей для организаций.

Если ваш гараж находится в гаражном кооперативе

Обычно кооперативы устроены так: гаражи нескольких собственников — это одно здание с общим фундаментом и общим въездом на территорию. Гараж в этом случае является частью имущества кооператива. Если у вас гараж в кооперативе, значит, вы владеете долей в общей собственности, пропорциональной площади гаража. А земля, скорее всего, находится в коллективном пользовании у всех членов кооператива. Это распространенная ситуация.

Приватизировать землю в этом случае можно только тогда, когда все дольщики оформят право собственности на свои гаражи, а затем соберутся и примут решение о переводе земли из статуса коллективного пользования в статус общей собственности.

Приватизация пройдет “безболезненно”, если земля досталась кооперативу в пользование до 30.10.2001. Если же участок под строительство гаражей был получен позже, нужно будет выкупить землю. Обычно нужно заплатить от 1% до 20% от кадастровой стоимости участка.

Итак, чтобы оформить землю под гаражом в кооперативе, нужно сделать следующее.

• Поговорить с другими членами гаражного кооператива, заручиться их поддержкой, объяснить, почему важно приватизировать землю.
• Провести собрание членов гаражного кооператива, на котором принять решение об оформлении земельного участка под гаражами в общую долевую собственность — это обязательно нужно зафиксировать в протоколе собрания.
• Подать коллективное заявление в местную администрацию (в отделение имущественных отношений) на перевод земли из статуса бессрочного пользования в общую долевую собственность.

Для оформления понадобятся следующие документы:

• протокол собрания членов гаражного кооператива с решением о переводе земли в общую долевую собственность;
• документы о постановке кооператива на учет в налоговой инспекции, о государственной регистрации, выписка из реестра юридических лиц;
• устав гаражного кооператива;
• кадастровый паспорт земельного участка, на котором стоят гаражи;
• документы, подтверждающие факт передачи земли кооперативу согласно разрешенному использованию;
• технические паспорта на все гаражи.

Похожие вопросы

Был у тестя в аренде земельный участок под гараж. Все документы присутствуют (межевой план, кадастровый паспорт, договор аренды и постановление о выделении участка в аренду от Администрации). Он умер и закончился договор аренды. Как продлить дальше договор на жену ветерана? Прислали письмо из Администрации с требованием появиться на комиссии по этому вопросу, якобы не нашли они у себя право устанавливающих документов. Но они есть у нас на руках. Проблема в том, что арендованная земля, как я понял, не переходит по наследству на право приемника. Или я ошибаюсь и можно продлить договор не опасаясь что участок изымут и в последствии организуют торги или отдадут такому же ветерану? Подскажите как быть и какие есть права? Все время до 2019 года оплачивалась аренда несмотря на то, что договор истёк в 2015. Гараж стоит и не хочется его лишаться. Как быть?

Построил дом и зарегистрировал в Росреестре. Договор (изначально выигран на аукционе) аренды на землю просрочен. Все платежи исполняются исправно. Теперь хочу продать дом. Можно ли это сделать так, чтобы новый договор был заключен на нового хозяина дома? Или сначала нужно сделать договор на себя? И как сделать, чтобы арендная плата была нормальной, а не по результатам аукциона?

Живу в доме 14 лет, хозяев нет. Слышал, что по истечении 15 лет, дом можно переоформить на себя, или после смерти хозяина 15 лет?

Зачем нужна аренда земли под гараж

Перед тем как заняться строительством, необходимо легализовать права на землю. В ином случае, собственник земли в любой момент может через суд отобрать участок или продать другому лицу. В таком случае, вам придется снести или перенести постройку.

Статья 22 ЗК регламентирует правила и порядок аренды земельных участков. Федеральный закон № 171 о внесении изменений в Земельный кодекс РФ регулирует положение об аренде земельных участков под Земли под гаражи, в большинстве, принадлежат государству и муниципалитету. Многие владельцы гаражей считают, что арендуют землю под гараж, как раньше, бессрочно.

Для чего можно взять землю в аренду? Фото:gkui.ivgoradm.ru

Но, в настоящее время, законом не предусмотрено такое положение. Сроки аренды, которые истекают с 1 марта 2015 года (и далее), можно продлить еще на 3 года только один раз. Подать заявление о продлении аренды на эти 3 года могут граждане, у которых есть:

• право собственности на незавершенное строительство гаража;
• действующий договор об аренде земельного участка.

Согласно закону, взять в аренду земельный участок под капитальное строительство гаража можно на срок до 49 лет. Аукцион проводится только, если аренда земельного участка предназначена для не капитального (металлического) гаража. Все остальные нюансы прописываются в договоре аренды.

Кооперативный гараж

Вступив в кооператив построить капитальный гараж или поставить металлический, можно быстро и меньшими затратами. Но, перед тем как вступить в кооператив уточните право собственности и легальность кооператива.

Если руководство кооператива не рассмотрело, согласно новым законодательствам и поправкам в закон об отмене бессрочной аренды, свое юридическое положение и права, то и кооперативные земли перестали быть собственностью кооператива.

Гараж члена кооператива является его собственностью. Земля под гаражом собственностью не является. Системы построек гаражей в кооперативе предполагает строительство трех стен и крыши, так как четвертая стена строится соседом.

Стоит ли строить гараж на арендованной земле, узнаете из этого видео:

На вид, гаражи кооператива выглядят как единое длинное здание, разделенное на секторы. За последние годы огромное количество земель гаражных кооперативов передано государству и продано им под строительство иных зданий или сооружений.

Все налоги на землю приходят в бухгалтерию кооператива. Сумма для выплат делятся между членами кооператива. Член кооператива должен вовремя и исправно платить взносы.

Образование территории ГСК

Большинство ГСК в нашей стране были сформированы еще в советское время, когда местные власти выделяли участки земли под них в бессрочное пользование. Земля под гаражами принадлежит государству. Кооперативы, которые никак не оформили землю, фактически могут быть снесены в любое время по решению муниципалитета.

Решить вопрос об оформлении территории ГСК может только общее собрание членов кооператива. После общего собрания собирается пакет документов, и подается заявление в ответственные инстанции. Государство предоставляет следующие варианты оформления земли для ГСК:

• выкуп в право долевой собственности;
• долгосрочная аренда.

Выкуп арендованной земли

Арендованный у государства земельный участок в будущем можно выкупить. Иногда такая возможность прописана в самом договоре найма. Но и без этого пункта возможность есть в ряде случаев. «В случае, когда на участке есть постройки, принадлежащие арендатору, тот вправе выкупить участок в любое время. Арендатор имеет приоритетное право выкупа, если земля под постройкой государственная или муниципальная», — поясняет Никита Тарновский.

Подобная схема действует в Москве с участками под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), которые город регулярно выставляет на торги. Сначала победитель аукциона получает участок в аренду, затем у него есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах было продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 гектара на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.