Какой порядок процедуры оформления гаража в собственность в 2021, с чего начать

Когда на гаражное сооружение нет документации о праве собственности, возникают различные проблемы. Органы власти в любое время смогут изъять землю под объектом на собственные нужды, например, под какую-нибудь городскую застройку. В подобных случаях законным хозяевам выплачивают компенсацию. Незаконные владельцы рассчитывать на это не смогут.

Категории ситуаций, с которыми сталкиваются владельцы незарегистрированных построек:

1. Стоянка для авто построена на территории дачи или дома.
2. Человек владеет боксом в ГСК.
3. Объект стоит на неприватизированной земле.

Порядок оформления права собственности в 2021 такой: хозяевам незарегистрированных построек следует обратиться в Росреестр и получить там свидетельство. С этой целью в госорганы подают ряд документов.

Важно! Россиянин, получая право собственности на сооружение, сразу же становится налогоплательщиком. Ему приходится ежегодно оплачивать налог на свою недвижимость, иначе имущество арестуют.

О сочинских домах на гаражах

Если посмотреть на фото, можно решить, что видишь обыкновенный жилой район с новыми коттеджами на несколько этажей. В действительности это не так, ведь по документам это – автомобильные гаражи.

Фото знаменитых сочинских трущоб

Гараж вместо первого этажа – это вполне обычное явление. Во всем мире гараж – это пристройка к основному зданию, то только не в Сочи – здесь все наоборот. Основным зданием является как раз гараж, а уже над ним возведено несколько этажей, состоящих из квартир либо жилых комнат. Наспех оборудовав их, владельцы сдают такие дома в аренду семьям без квартиры и гастарбайтерам. Все это началось еще в девяностых годах, когда новые поправки в Градостроительный кодекс позволили гаражным кооперативам и обычным автовладельцам расширять вертикальные постройки. В результате сегодня весь город опутан паутиной таких вот «Русских фавелов».

Подобное архитектурное новшество имеет свои улицы и площади

На заметку! Недвижимость в Сочи всегда была достаточно дорогой, а предприимчивые люди быстро поняли, что с помощью гаражей могут обзаводиться доступным жильем без чрезмерных капиталовложений.

Зачем нужен «гаражный» закон

Гаражно-строительные кооперативы появились еще в советское время, но до последнего времени правовой статус таких построек отсутствовал. Большинство из них не являются самостроем, несмотря на отсутствие документов. В то же время никто, даже владелец, не мог ранее противостоять сносу гаража, оформить объект в собственность, продать или передать по наследству. Теперь все эти процедуры реальны.

Пока что все неприватизированные участки с гаражами являются собственностью города, но теперь закон дает возможность жителям взять под свое крыло землю с гарантией того, что никто не снесет постройку по той или иной причине, рассказал юрист Юрий Рубин.

«Если у тебя земельный участок в собственности, то на месте гаражей уже ничего не построят — ты защищен», — уточнил он.

При этом эксперт считает новый закон в какой-то мере «странным» правовым актом, противоречащим своей идее, ведь хорошие гаражи люди давно уже «расхватали».

«Самые лакомые куски на территории бывших гаражных кооперативов уже разобраны — остались только те, которые не нужны под дальнейшую застройку, и гражданам предлагают оформить их в собственность», — пояснил Рубин.

Илья Бахилин, юрист КА «Юков и партнеры»:

— На практике существуют сложности при госрегистрации прав на гаражи и на стоящие отдельно от иной недвижимости земельные участки под ними или необходимые исключительно для их строительства.

В случае если такие права не зарегистрировать, имеется риск того, что эти строения станут рассматриваться как самовольные и будут снесены органами местной власти, а земельный участок изъят либо государством, либо внезапно возникшими прежними собственниками.

Обычно регистрация прав на землю, предназначенную для гаражного строительства, не предполагает сложности, если такая земля изначально приобретается в собственность. В таком случае оформление земли производится в общем порядке через обращение действующего и будущего собственников в Росреестр напрямую или через МФЦ.

Если прежний собственник участка неизвестен, оформить право на землю под постройку гаража можно путем приобретательной давности, что хотя и проблематично, но реально. В этом случае необходимо в течение 15 лет непрерывно, открыто и добросовестно владеть участком как своим собственным.

В подобных ситуациях после приобретения участка построить и оформить права на гараж достаточно легко, поскольку Градостроительный кодекс не требует для этого получения разрешения на строительство, если гараж не планируется использовать для занятия бизнесом.

Намного сложнее обратная ситуация, при которой собственность на землю изначально принадлежит государству при наличии у потенциального покупателя права на владение уже построенным гаражом как строением. В нынешней ситуации получить в этом случае собственность на землю практически нереально, поскольку у владельцев, как правило, нет никаких документов, подтверждающих его права. Сложность связана с тем, что сам статус гаражей в законодательстве является достаточно неопределенным.

С 1 сентября 2021 года граждане смогут бесплатно приобрести гараж и участок под ним в собственность при предоставлении любых доказательств владения гаражом (например, документов о членстве в гаражном кооперативе). Однако закон не затронет гаражи, которые невозможно признать капитальным строением, в связи с чем перед оформлением прав необходимо будет проводить соответствующую проверку.

Сколько стоит оформить гараж в собственность?

За осуществление процедуры регистрации прав на гаражное строение потребуется уплатить государственную пошлину. Размер ее указан в статье 333 Налогового Кодекса РФ и на сегодняшний день составляет 2000 рублей с физического лица.

Проведение работ с оформлением технического паспорта имеют свою стоимость, которая отличается в разных регионах страны. Например, в Москве она составляет от 6 — 25 тыс.рублей.

Выписка из ЕГРН на землю под гаражом облагается госпошлиной в размере 300 рублей.

Дополнительно могут потребоваться средства на ксерокопирование документов и заверения у нотариуса. При отказе в регистрации и восстановлении своих прав в суде, придется понести судебные расходы и расходы на затребование дополнительных справок.

Обращаться нужно в органы местного самоуправления, можно в том числе через многофункциональные центры. Туда нужно подать заявление о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Заявление на регистрацию и участка, и гаража далее будет подавать орган местного самоуправления.

Необходимо предоставить документ, подтверждающий владение гаражом, например:

— о предоставлении или ином выделении земельного участка либо о возникновении права на использование участка по иным основаниям;

— договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к инженерным сетям;

— договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража;

— документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг;

— документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до начала 2013 года, где есть указание на правообладателя гаража либо заказчика изготовления документа и на год постройки;

— документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка гаражному кооперативу, организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства;

— документ, подтверждающий приобретение кооперативом или организацией права на использование земельного участка по иным основаниям;

— решение общего собрания членов гаражного кооператива или иной документ о распределении гражданину гаража или земельного участка;

— выданный гаражным кооперативом документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса или подтверждающий факт строительства гаража кооперативом или гражданином

Регионы вправе утверждать дополнительные перечни документов, которые позволят приобрести право на землю под гаражом.

Право на землю

Вступил в силу закон, разрешающий в упрощенной форме зарегистрировать гараж. «Гаражная амнистия» стартовала 1 сентября 2021 года и продлится до 1 сентября 2026-го. Она распространяется на постройки, возведенные до до 30 декабря 2004 года — тогда вступил в силу новый Градостроительные кодекс. До этого права собственности на гаражи, как правило, никак не оформлялись.

Узаконить можно будет и землю под гаражом, оформив ее в собственность. Важное условие — эта земля должна быть официально выделена, что подтверждается, например, постановлением еще советского исполкома о выделении участка. Кроме того, для амнистии необходим технический план гаража.

Региональные власти будут наделены полномочиями по определению дополнительного перечня документов, необходимых для регистрации гаража.

«Необходимо взаимодействие с муниципалитетом, где находится гараж, и кадастровым инженером, который подготовит технический план для постановки на государственный кадастровый учет и последующей государственной регистрации прав», — поясняет юрист «Европейской юридической службы» Анастасия Анникова.

Ликбез: «Гаражная амнистия»-2021. Как оформить в собственность гараж и землю под ним?

С 1 сентября 2021 года вступил в силу Федеральный закон № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» — так называемый закон о «гаражной амнистии». Документ позволяет в упрощенном порядке зарегистрировать гараж и земельный участок под ним, если права на объект не были установлены ранее.

Новый закон призван урегулировать рынок частных гаражей и деятельность гаражных кооперативов, большинство из которых создавалось до введения современных градостроительных норм. Воспользоваться «гаражной амнистией» можно в течение пяти лет — до 1 сентября 2026 года. GiperNN рассказывает читателям, зачем оформлять гараж в собственность и какой пакет документов придется для этого собрать.

Зачем гаражу правовой статус?

Регистрация права собственности на гараж необходима, чтобы стать полноправным хозяином имущества: на законном основании продавать, дарить или передать по наследству. Также правовой статус поможет избежать возникновения неприятных ситуаций, связанных с потерей недвижимости. Например, государство или владелец земли под гаражом вправе снести неоформленное строение или обязать произвести его демонтаж. Если же участок находится в собственности, он защищен законодательно и забрать его могут только с выплатой компенсации по рыночной стоимости. Такая практика распространена, в частности, при строительстве новых дорог.

Какие гаражи можно зарегистрировать?

Регистрация права собственности необходима только для недвижимого имущества. Является ли ваш гараж таковым, определяет статья 130 Гражданского Кодекса РФ: если строение невозможно переместить без причинения ему вреда, оно считается недвижимостью. А вот металлический гараж или гараж-ракушка не относятся к недвижимым объектам, потому что такие конструкции можно демонтировать, а затем собрать в другом месте. Зарегистрировать их не получится.

Под «гаражную амнистию» попадают:

• гаражи, построенные до 31 декабря 2004 года. С 2005 года в России начал действовать новый Градостроительный кодекс, и право собственности стало регистрироваться сразу после возведения объекта. До этого момента многие гаражи строились без определения правового статуса, хоть и легально. Являясь владельцем фактически, хозяин мог лишиться имущества в любой момент.
• одноэтажные гаражи, без жилого помещения. Строения могут входить в гаражный кооператив или быть отдельно стоящими капитальными постройками.
• гаражи, которые суд не признал самовольными постройками.

Законом учтены и некоторые нюансы, которые не станут препятствием для оформления права собственности. Вы сможете зарегистрировать гараж, даже если:

• он имеет общие стены с соседними гаражами;
• гаражный кооператив перестал существовать;
• гражданин, у которого был приобретен гараж, умер или о нем ничего не известно;
• земля под гаражом не оформлена.

Собираем необходимые документы

Проверьте у себя наличие документов, подтверждающих, что вы являетесь владельцем гаража. Подойдут старый техпаспорт, бумаги на подключение к инженерным сетям, платежки за свет или документы о наследстве, решение органов власти о предоставлении земельного участка, решение завода, фабрики, совхоза, колхоза или общего собрания гаражного кооператива и т. д. Даже если их не было в принципе или они не сохранились, это не значит, что вы не сможете оформить гараж по «амнистии». Региональные власти наделены полномочиями определить другие документы для подтверждения факта владения: каждый случай будет рассматриваться индивидуально.

Закон также предусматривает содействие органов местного самоуправления, которые помогут организовать встречи с представителями гаражных кооперативов, проанализировать архивы и собрать необходимые бумаги.

Как оформить участок под гаражом?

Чтобы оформить гараж в собственность, земельный участок под ним должен стоять на кадастровом учете. Данные о вашем участке можно найти на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Еще один вариант — запросить их лично в МФЦ: специалисты многофункционального центра по предоставлению услуг Росреестра подскажут, какое именно заявление нужно написать.

Если окажется, что земля на кадастровом учете не стоит, участок придется образовать. Подготовить схему границ участка лучше всего с помощью кадастрового инженера — специалиста по проведению кадастровых работ по объектам недвижимости. Выбрать его можно как самостоятельно, так и воспользовавшись рейтингом на сайте Росреестра. Стоит учитывать, что инженеры работают по договору подряда, который придется оплачивать владельцу гаража.

Готовую схему вместе с документами и заявлением о предварительном согласовании участка вы подаете на рассмотрение властям. Если земля под вашим гаражом муниципальная или находится в государственной неразграниченной собственности, то обращаться нужно в местную администрацию. Если земля областная или федеральная, то вас примет региональный орган власти или Росимущество соответственно.

В течение 30 дней после подачи заявления по нему обязаны вынести решение. В случае отрицательного исхода, отказ должен содержать конкретные основания. Если же решение положительное, вам необходимо будет заказать у кадастрового инженера технический план гаража и план межевания участка. С полученными документами следует обратиться в Росреестр для постановки земельного участка на кадастровый учет: по результатам вы получите выписку из ЕГРН.

Гараж и земля ваши!

У вас на руках оказались все необходимые документы: технический план на гараж, выписка из ЕГРН на земельный участок и решение о предварительном согласовании на предоставление земли. Их должно хватить для получения земельного участка в собственность бесплатно — такое решение принимает администрация. Она же отправляет заявление в Росреестр, чтобы зарегистрировать ваше право собственности на землю и сам гараж. После предоставления выписки из ЕГРН вы становитесь полноправным владельцем своего гаража.

Возможно, процедура оформления покажется вам долгой и хлопотной. Сбор документов, кадастровые работы, походы в МФЦ и администрацию — все это требует не только времени, но и денег. При этом важно понимать, что раньше у россиян не было возможности зарегистрировать гараж с учетом документов, например, советской эпохи. Как уточнили в Управлении Росреестра по Нижегородской области, «гаражная амнистия» впервые позволит перевести тысячи строений в правовое поле.

О недвижимости в Крыму и в Севастополе — здесь .

* Все используемые изображения и видео являются собственностью правообладателей.

Улица Альпийская – считай, самый центр Сочи. Именно здесь на месте гаражно-строительного кооператива вырос поселок, где постоянно проживает около сотни человек. Это самый крупный массив, состоящий из оборудованных под жилье помещений. Некоторые такие дома устремляются ввысь на четыре этажа. Не небоскребы, конечно… Пока.

В «сочинских фавелах», как называют местные жители такие гаражные районы по аналогии с бразильскими трущобами, побывали корреспонденты «КН». Чем опасны процессы такой ложной урбанизации, что заставляет людей жить в антисанитарных условиях и как можно решить проблему? На многие из этих вопросов постараемся ответить.

Крест – на трущобах

Массив жилых гаражей-многоэтажек на улице Альпийской в Центральном районе Сочи – крупнейший в городе-курорте. Место это своеобразное. Строения идут по склонам ущелья. С первого взгляда стихийная застройка напоминает какие-то дагестанские пейзажи. Рядом – самое старое в городе кладбище. Старожилы говорят, первые могилы здесь появились в XIX веке.

С самой верхней точки на одном из склонов ущелья открываются прекрасные во всем своем безобразии виды гаражных надстроек, которые какими-то неуклюжими волнами будто набегают друг на друга.

Фавелы – городские трущобы Бразилии на склонах гор. Само слово происходит от названия одноименного растения, распространенного на холме Morro da Favela. Возникли они в 1970-х годах. Фавелами называют также районы так называемой «ложной урбанизации», где нет инфраструктуры и высок уровень преступности.

Бродить одиноким чужакам здесь опасно даже днем, предупредили нас полицейские. Поэтому разведку на местности проводили, как говорится, «под прикрытием»… А как стемнело, отправились в рейд. Засветло проверять гаражи, оборудованные под жилье, смысла нет: жизнь здесь начинает бурлить с наступлением сумерек.

– Рейды проводим регулярно, – говорит руководитель пресс-центра УВД Сочи Александр Рунов. – Как известно, есть такое явление, как «резиновые квартиры». Нередко выявляются притоны. Бывает так, что гаражи становятся приютом для гастарбайтеров из среднеазиатских республик. Зачастую такие «квартиранты» грабят своих же хозяев, тех, кто сдает гаражи под жилье. Обчистят их и скрываются в сопредельном регионе.

Несмотря на то что масштабные стройки в олимпийской столице завершены, в городе осело много гастарбайтеров из Средней Азии, а также из Армении, Молдовы и Украины. По словам начальника отдела по вопросам миграции УВД Сочи Николая Скобы, на начало этого года поставлено на миграционный учет свыше 183,4 тысячи иностранцев или лиц без гражданства. Это на четверть больше, чем в предыдущем году.

По итогам проверок, больше всего нарушений миграционного законодательства выявляется в жилом секторе. Только в прошлом году было 690 таких случаев (для сравнения, в строительстве и гостиничном бизнесе – 212 и 196 соответственно).

В конце ноября в гаражах по ул. Лесной в ходе проведенного обыска у ранее судимой сочинки было изъято 10 паспортов граждан Узбекистана, Таджикистана и Киргизии. Помимо этого нарушительница закона хранила три поддельных штампа подразделения по вопросам миграции УВД Сочи, а также фиктивные бланки временной регистрации.

В 2017 году судом вынесено решений о наложении штрафа с выдворением за пределы РФ 184 граждан с зарубежными паспортами. В предыдущем году таковых оказалось на 4,7 процента больше – 193 иностранца.

Сумеречный дозор

Итак – в рейд! В группе проверяющих около 20 человек – полицейские, представители администрации Сочи, Водоканала, казачьих дружин. Предстоит обойти около ста «теремков» в гаражно-строительном кооперативе на ул. Альпийской.

Полицейские стучат в первый гараж, над которым надстроено еще три этажа. В окне мелькает фигура хрупкой девушки. Дверь она открывает, но, сославшись на то, что не одета, гасит свет и растворяется в темноте.

Вспышка камеры нашего фотокора в вечерних сумерках высветила малые архитектурные формы благоустройства, как сказали бы искусствоведы. Небольшая скульптура средневекового рыцаря с отбитой рукой смотрелась необычно и в то же время несла на себе некий символизм – неудачную попытку создания незатейливого уюта здешних «гаражан».

В другой блок-хате незваных гостей встречает пожилая женщина. Она твердит, что помещение принадлежит ее сыну Коле, которого сейчас нет дома. А она просто сторожит небогатое имущество. На втором этаже, куда удалось подняться вместе с полицейскими, – две разобранные кровати, умывальник и барная стойка, заставленная каким-то хламом. В комнате стойкий запах газа.

А в следующий гараж проверяющих долго отказывались пускать две юные девицы. Они уверяли полицейских, что находятся в гостях и постоянно звонили кому-то на сотовый. Из телефона доносился недовольный голос неизвестного. Вскоре в жилой гараж пришли на ночевку еще две симпатичные «гостьи»… У многих возникло подозрение, что девушки не просто так препятствуют инспекции, не пуская ее за порог. Уж не интимуслуги ли они оказывают?

– Ничего удивительного, – говорит Александр Рунов. – Такие случаи бывали. Только за несколько последних месяцев в этом микрорайоне было составлено пять протоколов об административном правонарушении – занятии проституцией… И наркотики изымали, и нелегалов задерживали. Такие районы будто магнитом притягивают криминальные и асоциальные элементы.

Задача полицейских – следить за порядком и выявлять правонарушения. Представители коммунальных служб контролируют, имеются ли у хозяев договоры на подключение к инженерным сетям и коммуникациям, на законных ли основаниях обитатели фавел пользуются светом, газом и водопроводом.

По данным на первое февраля этого года, на территории Сочи расположен 191 гаражно-строительный кооператив. Львиная доля из этого числа сконцентрирована в Центральном районе – 78 ГСК. Далее с большим отрывом в этом своеобразном рейтинге идут Адлерский, Лазаревский и Хостинский районы – 26, 32 и 47. Семь таких объектов есть в поселке Блиново и один – в Красной Поляне.

В результате проведенных полицейскими обследований установлено, что 186 гаражей сдаются внаем под жилье и только 29 – под магазины и склады. Кроме того, обнаружено 37 заброшенных строений.

Наиболее частые преступления, которые выявляет в фавелах сочинская полиция, – фиктивная постановка на учет иностранного гражданина или лица без гражданства по месту пребывания в жилом помещении (ст. 322.3 УК РФ). А наиболее распространенные нарушения Административного кодекса – проживание гражданина без документа, удостоверяющего личность гражданина, паспорта (ст. 19.15 КоАП РФ).

Наш «Тайна-хаус»

У проблемы фавел на российском побережье Черного моря давняя история, исчисляемая не одним десятилетием. Почему она характерна именно для Сочи?

– Потому что здесь жилье всегда было дороже, чем в других курортных территориях, – поясняет директор департамента по взаимодействию с правоохранительными органами администрации Сочи Александр Петухов. – Климат здесь субтропический, это больше привлекает приезжих. Естественно, большинство местных жителей, в чьей собственности находились гаражи, реагировали на рыночный спрос. Они сдавали нежилые помещения курортникам, а потом и переселенцам.

В перестройку и 90-е годы, когда кругом была правовая неразбериха, стихийное строительство приобрело еще больший масштаб. Надстройки над гаражами – это же, по сути, таунхаусы (массивы низкоэтажной жилой застройки), которые вполне официально функционируют в РФ.

– Проблема разрасталась, но на протяжении десятилетий к ней никто не обращался, – продолжает Александр Петухов. – По правде говоря, и сейчас на «гаражные городки» можно было бы смотреть сквозь пальцы. Почему именно сейчас к этой проблеме вернулись? Компетентные органы обеспокоены состоянием антитеррористической защищенности олимпийской столицы. Ведь где могут осесть экстремисты и асоциальные элементы? Просто снять квартиру – опасно: соседи могут настучать. А в сочинских фавелах затеряться проще простого, да еще и дешево.

Кроме этого фактора, в таких массивах, считает собеседник, может бесконтрольно осуществляться предпринимательская деятельность самого разного масштаба. А продукты такой деятельности зачастую оказываются опасны для здоровья граждан. В одном гараже могут печь булки, в другом – мыть машины, а совсем рядом – разливаться ядохимикаты.

Антисанитария – одно, но доходит до того, что в гаражах, оборудованных под жилье, могут оказываться услуги интимного характера.

– В районе улицы Альпийской проблем много, но есть гаражные кооперативы, где наведен элементарный порядок, – добавляет Александр Петухов. – Сам бывал неоднократно в таких местах. Аккуратные рядки гаражей, все дорожки заасфальтированы и содержатся в чистоте, работает канализация, доступны противопожарные шкафы с необходимым инвентарем, есть все документы на проживание в таких помещениях… Ну прямо европейские таунхаусы.

В Сочи есть спрос на «жилые гаражи». Это отдельный сегмент на рынке жилья.

Такое понятие, как «жилые гаражи», законом не предусмотрено. В свое время сочинцы использовали противоречия в российском законодательстве, недосмотр муниципальных властей и получили право собственности на такие помещения.

Проблема сложилась, и теперь необходимо решить хотя бы наиболее острые вопросы.

– Сносить такие районы нельзя, – обращает внимание директор департамента, – частная собственность, по действующим законам, неприкосновенна. Но мы вправе требовать от собственников навести в гаражно-строительных кооперативах элементарный порядок. Такая планомерная работа очень трудоемка и требует большого терпения и настойчивости со стороны местных властей.

Они намерены принимать все меры для того, чтобы навести здесь порядок. Привлечены все соответствующие службы – Росприроднадзор, Роспотребнадзор, Минприроды, пожарная инспекция, управление муниципального земельного контроля, управление потребительского рынка, административная инспекция и другие структуры.

Представители каждого ведомства проведут обследование гаражных кооперативов и определят нарушения. Инспекционные рейды будут проходить регулярно, заверили «КН» в администрации Сочи.

Сочи – единственное муниципальное образование, включающее 4 административных внутригородских района: Адлерский, Хостинский, Центральный и Лазаревский.

На 1 января 2017 года численность населения Сочи, по данным Сочинского отдела госстатистики, составляет 492 601 человек. Русских 64,5%. В числе самых крупных национальных диаспор: армяне – 20,5%, украинцы – 3,5% и грузины – 2,6%.