Можно ли перевести гараж в жилое помещение

Можно ли перевести гараж в жилое помещение?

Мы привыкли к тому, что гараж является местом хранения транспортных средств, хозяйственного инвентаря и прочих личных вещей его владельца.

Однако оказывается, что в гараже можно жить точно также, как в обычных квартире или доме. Жилой гараж должен быть переоформлен из нежилого вида помещения в пригодный для проживания.

Очевидно, что такой вариант недвижимости гораздо дешевле, чем приобретение обычной квартиры в многоэтажном доме.

Некоторые даже умудряются получать доход с такого типа недвижимости, сдавая его в аренду для жилья. Для кого-то – это вообще единственная возможность получить свои небольшие квадратные метры.

О том, как оформить гараж в виде жилой собственности, мы и поговорим сегодня.

Арки Санта-Барбара в Сочи: описание, фото, как добраться

Во-первых, хочу сразу сказать: не ищите в Гугл мапс или Яндекс навигаторе такое название — арки Санта-Барбара. Ибо не найдёте. Название, скажем так, народное и произошло от некогда популярного сериала «Санта-Барбара». Кто в 90-х был достаточно большим для подохов пешком под стол, тот его обязательно помнит, потому что в сериале аж 2137 серий, и шёл он на канале РТР аж десять (десять, Карл!) лет — со 2 января 1992 года по 17 апреля 2002 года.

Так что заставка сериала с наплывающими белыми арками многим невольно запала в память (если не видели — загуглите). И гляда на эти арки с вот такого ракурса, трудно её не вспомнить:

Но даже и без сериальных аналогий, место выглядит готовой декорацией к вашей фотосессии.

Осталось только до него добраться.

Как добраться

Я долго не могла понять, где же находятся эти арки. Потому что попадались сведения, что это где-то на пляже Красный Штурм. Но нет там их, не ищите. А ещё их не видно с дороги — ни с ж/д , ни с автомобильной. И этому есть простое объяснение: арки спрятаны за эллингами. И ни с одной дороги их действительно не видно.

А ориентир простой: остановка Малый Ахун. Далее пешком.

Если ехать на машине, то забивайте координаты: 43,5322872 , 39,8179209. Съезжаете с Курортного проспекта на Новороссийское шоссе, ныряете под мосты (ж/д и авто) и ищете место для парковки:

Обходите эллинги со стороны моря и вот вы на месте:

Ах да, некоторые не поймут — что ещё за эллинги? Это вот эти жилые …эээ, нет, не гаражи, а ангары для хранения и ремонта лодок, которые переоборудованы под жильё (да, в Сочи всё переделывается под жильё — и гаражи, и ангары для лодок, но это тема отдельной статьи, может и напишу на досуге, под настроение).

Сегодня эллинги – довольно распространённый способ размещения отдыхающих на курортах Краснодарского края.

Если хотите вот такой вид из окна или с балкона — бронируйте размещение в эллингах:

Эллинг на берегу моря в Лоо, SeaHorse Эллинг , Эллинг на берегу , Guest House Elling Solnechniy

Короче, такой вот самобытный рай в шалаше в эллинге на берегу моря.

И кстати, здесь, в эллингах около арок, довольно приятная атмосфера. Даже кафешечку открыли в одном из эллингов. Чтоб вы присели отдохнуть с чашкой кофе, устав от фотосессии.

А вот что из себя представляли раньше эти арки, частью какой конструкции были — мне пока выяснить не удалось.

Зато удалось сделать хорошие фото, в закатном неярком солнце.

Арки смотрятся отлично, как все вместе:

Так и по отдельности:

Так что я определённо включаю это местов в список лучших локаций для фото: Где сделать хорошие фото в Сочи: локации, пароли, явки

Что ещё интересного рядом

Если пройтись чуть дальше по набережной, в сторону пляжа Красный штурм, то тут тоже можно увидеть интересные конструкции.

Напрмер вот такая одиночная арка:

и вот такой пирс, который облюбовали рыбаки:

Пляжникам же купаться здесь будет неинтересно — спуститься в море можно только методом ныряния. Ну, или «солдатиком» прыгнуть, если нырять не умеете. Пляжной инфраструктуры здесь тоже нет (теалетов, раздевалок и т.п.) Зато нет и толп пляжников, с надувными «пончиками» и пакетами еды. Для меня это просто огромный плюс 🙂

Раньше здесь видимо что-то было, судя по бетонным конструкциям), вот только что? Где-то попадалась информация про лодочный кооператив, незаконно построенный в лихие 90-е… Но это не точно.

Может, кто из старожилов сочинских подскажет?

Впрочем, искупаться недалеко от этого места всё-таки можно. Для этого идёте до самого конца длинной бетонной платформф, и попадаете на пляж Красный штурм (визуально он в конце поезда).

Хотя этот пляж тоже не дл всех, т.к. его (в силу его труднодоступности и удалённости от жилья) облюбовали нудисты (кто хоть раз ехал летом на поезде вдоль моря в этом районе, тот мог их наблюдать — проходяшие поезда их ничуть не смущают).

В целом, место отлично зайдёт всем, уставшим от безумных толп народа в других локациях Сочи. Я сама не заметила, как залипла здесь на полтора часа, любуясь закатом и слушая шум волн (а не орущей музыки из кафе на набережной, как на некоторых сочинских пляжах):

Отдельный обзор сочинских пляжей у меня здесь: Один день в поисках идеального пляжа

На этом буду заканчивать.

Нескучного вам отдыха в Сочи и до встречи на блоге!

Зачем нужен «гаражный» закон

Гаражно-строительные кооперативы появились еще в советское время, но до последнего времени правовой статус таких построек отсутствовал. Большинство из них не являются самостроем, несмотря на отсутствие документов. В то же время никто, даже владелец, не мог ранее противостоять сносу гаража, оформить объект в собственность, продать или передать по наследству. Теперь все эти процедуры реальны.

Пока что все неприватизированные участки с гаражами являются собственностью города, но теперь закон дает возможность жителям взять под свое крыло землю с гарантией того, что никто не снесет постройку по той или иной причине, рассказал юрист Юрий Рубин.

«Если у тебя земельный участок в собственности, то на месте гаражей уже ничего не построят — ты защищен», — уточнил он.

При этом эксперт считает новый закон в какой-то мере «странным» правовым актом, противоречащим своей идее, ведь хорошие гаражи люди давно уже «расхватали».

«Самые лакомые куски на территории бывших гаражных кооперативов уже разобраны — остались только те, которые не нужны под дальнейшую застройку, и гражданам предлагают оформить их в собственность», — пояснил Рубин.

Гараж как доходное место

Для тех, кому не достает денег на дом, еще одна из интересных стратегий: гаражи.

Вы знали о том, что они пригодны как жилье?

Приведем пример: В городе гараж продается за 880000 рублей, а квартира за 4.000.000. руб. Для первого взноса 88 тысяч. Сейчас мы подготовим жилое помещение и заселим для проекта Дом за 100.

Мы позвонили продавцу. Задача усложнилась, когда нам в ответ сообщили, что остался последний гараж. Боковой — все автолюбители считают его самым негодным вариантом. Когда гараж расположен внутри, то машине угон не страшен. Если он боковой (значит поближе к выходу), то ограбят первым. У нас наоборот: мы установили большое окно в торце с панорамным видом. И поэтому для нас это супер.

Гараж — это не всегда плохо. Для наглядности посмотрите

На фото пример того, можно сделать из простейшего гаража. Наверху небольшие окошки. Там находится место для сна. Это превосходный вариант. При желании его можно разделить на 8 частей.

Внутри только необходим утеплитель. И все. Чтобы целиком утеплить — 40 тысяч рублей.

Амнистия коснется не всех

Право на гараж могут оформить даже наследники первоначального владельца. Однако юристы отмечают, что есть много деталей, которые влияют на то, попадет ли под амнистию конкретная постройка или нет.

«Законом определены следующие понятия: «индивидуальный гараж» — одноэтажное сооружение, предназначенное для размещения транспортного средства и материальных ценностей, необходимых для эксплуатации транспортного средства (скажем, сезонной резины или запчастей). Может иметь подвал или погреб, а также общие с другими индивидуальными гаражами стены, крышу, фундамент, коммуникации. «Некапитальный гараж» предназначен для того же, что и индивидуальный гараж, но это перемещаемое сооружение, его можно передвинуть или перевезти на другое место. Амнистия коснется только капитальных строений. Временные сооружения (металлические гаражи без фундамента и «ракушки») под действие закона не подпадают», — комментирует Наталья Корнилевская, адвокат адвокатской конторы «Бородин и Партнеры».

При этом, даже если гараж капитальный, но с надстройками, его нельзя оформить. Специалист подчеркивает: закон определяет гараж как одноэтажное сооружение без дополнительных помещений внутри, которое используется для хранения и обслуживания автомобиля. Таким образом, гаражи с надстроенными вторыми и последующими этажами легализовать невозможно.

Также нельзя оформить на себя участок, если постройка находится на земле, переданной гаражному кооперативу в аренду или собственность. Под амнистию не попадут гаражи, использующиеся в качестве автосервисов и моек, гаражи, расположенные в многоквартирных домах и под землей. Инвалиды и люди, пострадавшие от аварии на Чернобыльской АЭС, смогут бесплатно разместить гараж рядом с домом на специально отведенном участке.

Обращаться нужно в органы местного самоуправления, можно в том числе через многофункциональные центры. Туда нужно подать заявление о предоставлении участка под существующим гаражом с приложением любого документа, который подтверждает факт владения гаражом. Заявление на регистрацию и участка, и гаража далее будет подавать орган местного самоуправления.

Необходимо предоставить документ, подтверждающий владение гаражом, например:

— о предоставлении или ином выделении земельного участка либо о возникновении права на использование участка по иным основаниям;

— договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к инженерным сетям;

— договор о предоставлении коммунальных услуг в связи с использованием гаража;

— документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг;

— документ, подтверждающий проведение государственного технического учета или технической инвентаризации гаража до начала 2013 года, где есть указание на правообладателя гаража либо заказчика изготовления документа и на год постройки;

— документ, подтверждающий предоставление или иное выделение земельного участка гаражному кооперативу, организации, при которой был организован гаражный кооператив, для гаражного строительства;

— документ, подтверждающий приобретение кооперативом или организацией права на использование земельного участка по иным основаниям;

— решение общего собрания членов гаражного кооператива или иной документ о распределении гражданину гаража или земельного участка;

— выданный гаражным кооперативом документ, подтверждающий выплату гражданином паевого взноса или подтверждающий факт строительства гаража кооперативом или гражданином

Регионы вправе утверждать дополнительные перечни документов, которые позволят приобрести право на землю под гаражом.

Факторы, влияющие на стоимость

Цена вопроса

Желающие жить возле Черного моря обычно присматривают квартиру обычно на том же сайте с бесплатными объявлениями. При просмотре вариантов создается ошибочное впечатление, что сочинские квартиры с ремонтом стоят не так уж дорого. Однако при личной встрече с риелтором, вам вероятнее всего заявят, что недорогих вариантов уже нет. Но зато есть прекрасная квартира, как раз для Вас, но «немного» дороже (т.е. реальная цена квартиры, которую вы присмотрели на сайте). Это только один из подводных камней покупки недвижимости в Сочи.

По данным «АСКА Недвижимость» «однушка» в Сочи в среднем стоит 4,3 млн рублей, двухкомнатная квартира – 6,5 млн рублей, трехкомнатная – 9,5 млн рублей.

Если вы планируете переезд из УФО, СФО или ДФО, то вероятнее всего продав там жилье, вы не сможете купить такое же возле моря, не доплачивая. К примеру, для переезда из Омска в сочинскую «однушку» нужно будет доплатить 1,3 млн рублей, в двухкомнатную квартиру – 2 млн рублей, а в трехкомнатную – 6 млн рублей. Получается, для того чтобы переехать, не доплачивая, нужно продать «трешку» в Омске и приобрести однокомнатную квартиру или студию в Сочи.

Известны ситуации, когда людям, переехавшим из других регионов со скромной суммой на покупку недвижимости, «впаривали» некачественное жилье: незаконные постройки, жилые гаражи и т.д. «АСКА Недвижимость» проверяет все предложения и предупреждает о статусе недвижимости.

Расположение

На стоимость недвижимости Сочи также влияет местность, в которой она расположена. Рядом с городом находятся горы, поэтому рельеф территории неоднородный. Предпочтительными в плане рельефа будут районы с ровной местностью. Чем дальше от горных склонов, тем лучше. Пешком к дому, расположенному на склоне, будет трудно подняться. Учитывайте также транспортные узлы. Некоторые ЖК строятся возле федеральной трассы. Постоянная летняя пробка из приезжающих под окном – не лучший вид.

Относительно недорогие квартиры можно найти в микрорайоне Мамайка, расположенном возле центра Сочи. Но если изучить положение подробнее, можно заметить, микрорайон неофициально разделен на 2 части:

• «Нижняя Мамайка»,
• «Верхняя Мамайка».

Первый район прилегает к морю, а второй находится на горном склоне. Поэтому присматривать квартиры, даже недорогие, лучше именно в Нижней Мамайке. Специалисты «АСКА Недвижимость» знают, насколько неприятно получить «кота в мешке», поэтому предлагают только оптимальные варианты и предупреждает о качестве рельефа местности.

Чем отличается статус «квартиры» от «жилого помещения»?

Приезжие могут удивиться, что не все квартиры, понравившиеся им, квартирами совсем не являются. Всего в Сочи 6 типов статуса недвижимости:

• квартиры, т.е. традиционный тип недвижимости, располагающейся в старом фонде или новостройках;
• жилое помещение, т.е. жилье в домах, возведенных на участках под индивидуальное строительство;
• апартаменты, т.е. жилье, располагающееся на первой береговой линии, возможно реконструированное из старых санаториев или гостиниц;
• нежилое помещение, т.е. помещение в подвале или на цокольном этаже, статус, не позволяющий оформить прописку;
• жилой гараж, т.е. обычный гараж, где живут люди, хотя законного права на это нет;
• доля в доме, т.е. жилье, которым люди владеют как дольщики.

1 и 2 виды чаще других встречаются в Сочи. Но чем отличается квартира от жилого помещения, при условии, что строятся они практически одинаково? Такие подводные камни покупки квартиры в Сочи обсуждаются на форумах города.

Квартирные дома – лучший вариант, потому что это законный объект строительства. У собственников квартир меньше проблем с жильем. Они получат право собственности и будут полноправными владельцами.

Жилое помещение приносит много проблем. Объекты индивидуального строительства – а именно так называются дома с жилыми помещениями – не могут быть выше трех этажей. Застройщики находят выход: за время строительства согласовывают «реконструкцию», надстраивают остальные этажи, получают разрешение на эксплуатацию по результатам решения суда, делят «коттедж» на «жилые помещения».

Велика вероятность, что строительство не соответствовало требованиям закона, например, велось на запретной территории (рядом с морем, на потенциально опасном, разрушающемся грунте). Обследования часто становятся для застройщиков лишь формальностью. А при условии, что дом не будет зарегистрирован управлением Росреестра, его могут признать незаконной постройкой и снести.

Еще одно различие – невозможность оформления прописки. При покупке «жилого помещения» владелец получает свидетельство о праве собственности на само помещение и на земельную долю. Если свидетельство будет содержать формулировку «жилое помещение пригодное для проживания» — оформить прописку можно. Но если будет указан похожий статус «Помещение No__, назначение: жилое», прописаться нельзя.

Как бы ни хотелось избежать «жилых помещений», они занимают 70% недвижимости Сочи. Квартиру найти намного тяжелее. Если вы все-таки решитесь на помещение со статусом «жилое», вас обрадует, что их стоимость дешевле, чем стоимость квартиры. Мы рекомендуем также узнать подробности о строительной компании, ее репутации, имеющихся сертификатах и разрешениях. Тщательно проверьте предоставленные документы, особенно технические об условиях подключения коммуникаций. Велика вероятность, что 20-ти этажный дом по документам будет числится 3-х этажным. Таким образом, разница статусов «квартира» и «жилое помещение» сводится к количеству рисков, ожидающих собственника.

Налоговые льготы

Пенсионеры в соответствии с Налоговым кодексом РФ имеют право на льготы по имущественным налогам. К таким налогам относятся транспортные средства, объекты недвижимости и земельные участки. В данном случае речь пойдет об объекте недвижимости, которым является гараж.

В статье 407 НК РФ указаны все категории, которые имеют право на льготу по налогу на недвижимость. И основная часть льготников – это те, кто получает пенсию (любого вида), или кому уже исполнилось 60 лет (мужчины) или 55 лет (женщины). Последнюю оговорку в НК РФ внесли не так давно – когда поднимали пенсионный возраст (социальная защита предпенсионеров).

Сама по себе налоговая льгота – освобождение пенсионера от уплаты налога на недвижимость за один объект в каждой из категорий. А категорий таких несколько:

• квартира, ее часть или комната;
• жилой дом или его часть;
• помещение или сооружение;
• хозяйственное строение или сооружение;
• гараж или машино-место.

То есть, если пенсионер уже оформил льготу по налогу на недвижимость, освободившись от налога на квартиру, это не лишает его права на льготу за гараж. С другой стороны, если на такого пенсионера оформили машино-место (например, дети купили квартиру в новостройке, а машино-место оформили на отца-пенсионера, чтобы избежать налога), то если у него есть еще и гараж, за него платить налог уже придется.

Бывают ситуации, когда в собственность пенсионера оформлен не только гараж, но и земля под ним (хотя обычно земля муниципальная или относится к придомовой территории). В этом случае пенсионер получит льготу по земельному налогу на такой участок – из базы налогообложения можно отнять кадастровую стоимость 600 квадратных метров (а гараж обычно намного меньше). Но если у пенсионера есть еще один участок и по нему он получает льготу, за землю под гаражом придется платить налог в полном объеме.

Ответы на вопросы

В связи с тем, что в гаражной амнистии заинтересованы наши соотечественники с различными ситуациями, у многих возникают дополнительные вопросы.

1. Попадают ли под амнистию металлические переносные гаражи и «ракушки»? Нет. Будущий закон касается только капитальных сооружений, а они должны иметь фундамент и стены из кладочных материалов. Сооружения должны быть одноэтажными, специального назначения, без жилых помещений. Такие строения предназначаются для хранения и обслуживания личного автомобиля.

2. Льготы предусмотрены? Пока да, в проекте людей с проблемами здоровья планируется обслуживать без очереди. Что касается финансов, то никаких дополнительных специальных скидок в настоящее время не предусматривается. Еще что касается легализации гаражей. После получения документов права собственности с них придется уплачивать налог на недвижимость.

3. Зачем амнистировать гараж? Такие вопросы возникают у некоторых соискателей после прочтения ответа на предыдущий. У них пропадает желание амнистировать строение и потом уплачивать за него налоги, но это неправильное решение. Нелегальный гараж можно в любое время потерять, уплатить штраф за незаконное строительство на муниципальных землях. Его нельзя дарить, передавать по наследству и совершать иные юридические действия. Нелегальные гаражи в любой момент могут сноситься по решению местных властей, а земля отдаваться в аренду или продаваться другим пользователям.

4. Что делать, если даже в новом законе не будет предусмотрено решение конкретного случая? Остается один универсальный выход – подавать в суд. Надо быть готовым к дополнительным немалым затратам при неизвестном конечном результате.

5. Какие строения не попадают под категорию амнистируемых гаражей? Сооружения, относящиеся к капитальному строительству (пристройки, садовые дома), объекты коммерческого или промышленного назначения, автомастерские, склады запчастей, стоянки, находящиеся в многоквартирных домах или их подвальных помещениях. Гаражи нельзя использовать в любых коммерческих целях.

6. Нужно ли готовить документы уже сегодня? Вопрос риторический. Опытные адвокаты советуют заниматься предварительной подготовкой документов лишь тем соискателям, которые имеют гаражи в официально зарегистрированных кооперативах. В случае самовольного занятия муниципальных или государственных земель лучше ничего пока не предпринимать. Много учреждений настолько небрежно ведут учет земель, что они могут нигде не числиться, а попытки поиска документов станут причиной проблем.

Заключение

В настоящее время никакой «гаражной амнистии» нет, пока это планы, не имеющие законодательного подтверждения. Учитывая особенности деятельности Государственной думы и Совета Федерации, стопроцентной гарантии его принятия нет. Депутаты ожидают подачи законопроекта правительством, а оно, судя по поведению, не очень спешит.

Самостоятельно ни один представитель народа проект не инициирует. Почему – можно лишь гадать. Но без большой политики здесь не обошлось, а интересы владельцев таких гаражей далеко не на первом месте. В каком виде будет принят закон в окончательном чтении никто не знает. Настораживает факт, что законопроект ФЗ «О гаражах, порядке приобретения прав, внесение изменений в соответствующие законодательные акты» Министерство экономического развития послало в Правительство в феврале 2019 года, а он до сих пор не рассмотрен.