Каталог статей

Главная » Статьи » Правовой ликбез

Доли несовершеннолетних при продаже квартиры

Практически их права и интересы возведены в степень абсолютного приоритета. В силу ст.7 и ст.8 Закона об опеке и попечительства одной из основных задач является контроль за сохранностью имущества и управление имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством. К полномочиям органов опеки и попечительства относятся выдача в соответствии с настоящим Федеральным законом разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных. Ребенок, наравне со взрослыми, может обладать правами, как имущественными, так и жилищными, но в соответствии с законодательством РФ, даже родители, как законные представители несовершеннолетнего ребенка, не могут распоряжаться его имуществом без предварительного согласия органов опеки и попечительства (ООиП). Следовательно, просто так продать квартиру либо жилой дом, в собственниках которой есть несовершеннолетние дети, не получится без получения согласия ООиП того района, где зарегистрирован несовершеннолетний собственник. Это же касается и других сделок с недвижимостью – обмен или дарение. Получить разрешение ООиП необходимо до заключения договора купли-продажи, мены или дарения. А если вы обратитесь за таким разрешением, то органы опеки обяжут вас обеспечить несовершеннолетнего собственника долей во вновь покупаемой недвижимости, и доля эта должна быть либо равной той, которая имеется у ребенка либо больше.

Вариантов наделения правом собственности ребенка-собственника может быть несколько. Например: вы продаете квартиру либо жилой дом, в которых есть несовершеннолетний собственник и одновременно оформляете на него долю во вновь приобретаемой недвижимости. Если вы не планируете ничего приобретать взамен, вам все равно придется выделить долю ребенку где-либо еще, например, в квартире близких родственников, однако в данном случае необходимо, чтобы в общей долевой собственности недвижимости, которой наделяется несовершеннолетний, также участвовали мама или папа ребенка.

Итак, законный представитель несовершеннолетнего собственника (мать, отец, опекун и т.п.) решив продать недвижимость, обращается в муниципальное образование ООиП по месту регистрации несовершеннолетнего. Как было сказано выше лучше сделать это еще до всех действий по продаже квартиры или дома, чтобы получить подробную консультацию, согласовать схему сделки, выяснить, возможно ли одобрение сделки в вашем случае, какие документы надо будет предоставить и в какие сроки вы сможете получить необходимое разрешение на продажу. Это позволит избежать многих проблем в дальнейшем.

После нахождения подходящего для приобретения варианта недвижимости в ООиП подается  заявление о выдаче разрешения на продажу имеющейся у несовершеннолетнего недвижимости. Необходимо учесть, что в соответствии со ст.28 ГК РФ, дети до 14 лет являются малолетними, за которых действуют их законные представители (родители или лица, назначенные опекунами по решению суда). Дети с 14 до 18 лет  считаются несовершеннолетними, но уж имеют паспорт, и в сделках действуют самостоятельно, с согласия родителей (опекунов) или законных представителей (ст.26 ГК РФ), то есть заявления в ООиП подают самостоятельно, но с согласия родителей (законных представителей).

Самая распространенная ситуация — продажа с встречной покупкой. Как вариант – обмен. По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства выдают разрешение при условии, что в новом жилище ребенок получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. Если новая квартира (жилой дом) меньше старой, придется увеличить долю ребенка в ней.

Для получения разрешения на продажу потребуются пакеты документов на продаваемую и покупаемую квартиры. Список необходимых для подачи документов в различных муниципальных образованиях может несколько различаться. Стандартный перечень документов: правоустанавливающие документы на продаваемую и покупаемую недвижимость (договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о наследстве и т.п.), свидетельства о регистрации права собственности, выписки из домовых книг о зарегистрированных лицах, финансово-лицевые счета, единые жилищные документы, кадастровые паспорта и справки об инвентаризационной стоимости имущества из территориальных отделений Бюро технической инвентаризации по продаваемой и покупаемой недвижимости. Инспектор ООиП может запросить дополнительно: например сберегательную книжку с открытым счётом на несовершеннолетнего или справку из отделения милиции о том, что семья не состоит на учете как неблагополучная.

Возможен ряд ситуаций, когда приобретение новой недвижимости в момент продажи старой не обязательно:

1) Если семья продает квартиру и уезжает на ПМЖ за границу, органы опеки и попечительства могут дать согласие на продажу без условия встречной покупки, при предоставлении соответствующего пакета документов из ОВИРа.

2) Если семья переезжает в другой город, и квартира будет приобретаться там, ООиП дает разрешение на отчуждение при условии перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего. Однако, родители будут обязаны купить квартиру (жилой дом) в новом городе и наделить ребенка соответствующей долей собственности. Если данное условие не будет выполнено, органы опеки получат полное право оспорить и аннулировать такую сделку. В этом случае посетить ООиП придется как для получения разрешения на продажу квартиры, так и для разрешения вопроса о приобретении на ребенка новой недвижимости и перечисления денежных средств с его расчетного счета за новую недвижимость.

3) Если квартира покупается в строящемся доме, получить согласие органов опеки и попечительства сложнее, но тоже реально. Основное требование – степень готовности новостройки, чем ближе к сдаче дома, тем больше шансов получить разрешение ООиП. Но перед тем, как подписывать договор купли-продажи старой квартиры, нужно будет заключить договор долевого участия с застройщиком. При этом на время строительства дома ребенок должен быть где-то зарегистрирован – например, у родственников.

Если ваша ситуация нестандартная, не стоит сразу ожидать отказа ООиП. Общение с органами опеки должно стать диалогом, в котором обе стороны ищут компромисс – наилучшее решение для ребенка. Главная задача родителей в этом диалоге – убедить ООиП, что проводимая сделка никак не ущемит интересов несовершеннолетнего ребенка.

И в заключении следует отметить, что разрешение (распоряжение) ООиП о продаже недвижимости (доли) несовершеннолетнего собственника в обязательном порядке предоставляется в Управление государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при регистрации перехода права собственности (отчуждении недвижимости), а суть распоряжения отражается в договоре купли-продажи, мене или ином документе. Если его не будет – регистрация будет приостановлена, а если документ так и не поступит, или не будет согласия на отчуждение – в регистрации перехода права будет отказано.

Категория: Правовой ликбез | Добавил: postroy (15.10.2013)
Просмотров: 3226 | Комментарии: 2 | Рейтинг: 0.0/0
Всего комментариев: 0
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
[ Регистрация | Вход ]

Форма входа

Логин:
Пароль:

Поиск

Скачать каталоги наших проектов в формате *.doc Вы можете по ссылкам:
одноэтажные дома до 150м2
одноэтажные дома более 150м2
одноэтажные дома с мансардой до 150м2
одноэтажные дома с мансардой более 150м2
двухэтажные дома до 150м2
двухэтажные дома от 150м2 до 200м2
двухэтажные дома до 200м2





Ремонт котлов в Белгороде


Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Мини-чат